Дата публикации: 20 апреля 2026 г.
В условиях дефицита свободных территорий в крупных агломерациях и прибрежных зонах всё чаще применяется инженерное искусство по созданию новых площадей — искусственных земельных участков. Они возникают в результате осушения‚ намыва или отсыпки донных грунтов на водных объектах и становятся полноценными объектами гражданских прав‚ обладающими всеми признаками недвижимости. В статье рассматриваются:
- правовое определение‚
- основания и порядок создания‚
- особенности государственного учёта‚
- судебная и административная практика.
Понятие и признаки искусственного земельного участка
Законодательное определение
Согласно статье 3 Федерального закона № 246-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам обращения земельных участков‚ находящихся в федеральной собственности и расположенных на территории субъектов Российской Федерации»:
Искусственный земельный участок — это сооружение‚ создаваемое на водном объекте‚ находящемся в федеральной собственности‚ и признаваемое после ввода в эксплуатацию земельным участком.
Отличия от естественных участков
| Признак | Естественный участок | Искусственный участок |
|---|---|---|
| Происхождение | Формировался естественным путём | Создан искусственно (намыв‚ отсыпка‚ нагорно-оградительные работы) |
| Расположение | На суше | На водном объекте (море‚ реке‚ водохранилище) |
| Нормативный акт | Земельный кодекс РФ‚ ст. 6 п. 1 | Земельный кодекс РФ‚ ст. 6 п. 3 + ФЗ-246 |
Правовой режим
Источники права
- Земельный кодекс РФ (гл. 2).
- Федеральный закон № 246-ФЗ.
- Водный кодекс РФ (ст. 45, разрешение на переустройство водного объекта).
- Градостроительный кодекс РФ (гл. 5 — градостроительные планы участков).
- Постановление Правительства РФ от № 15 «О порядке создания искусственных земельных участков на акваториях морей».
Право собственности
С момента внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) участок приобретает статус самостоятельного объекта недвижимости. Право собственности может:
- оставаться у Российской Федерации (что реже)‚
- передаваться в собственность субъекта РФ или муниципального образования‚
- передаваться в частную собственность по результатам аукциона (что наиболее типично).
Поэтапный порядок создания
Этап 1. Предварительные изыскания
- Батиметрические съёмки.
- Геологические и геотехнические исследования дна.
- Анализ влияния на водный режим и экосистему.
Этап 2. Согласование проекта
- Подача заявки в Росморречфлот или региональный водный комитет.
- Получение водного паспорта и положительного заключения государственной экологической экспертизы.
- Утверждение проекта планировки территории (ППТ) и проекта межевания территории (ПМТ).
Этап 3. Строительные работы
В зависимости от геологических условий применяют:
- Намыв — гидромеханизированное перемещение грунта с судов-драг или земснарядов.
- Отсыпка — завоз и укладка карьерного или морского грунта баржами.
- Укрепление берегов, габионы‚ свайные стены‚ железобетонные конструкции.
Этап 4. Ввод в эксплуатацию и кадастровый учёт
- Государственная комиссия принимает объект;
- Формирование межевого плана и технического паспорта.
- Регистрация в ЕГРН (кадастровый инженер формирует кадастровый № 30:01:0000000:123456).
Практические примеры
Пример 1. Новая Голландия‚ Санкт-Петербург
В 2025 году завершён намыв острова площадью 16 га в Кронштадтской губе. Участок передан городу под культурно-деловой кластер.
Пример 2. «Золотой остров»‚ Сочи
Искусственный кос площадью 8 га‚ созданный в 2024 г.‚ используется под гостинично-рекреационный комплекс. Проект реализован по концессии.
Риски и спорные вопросы
Экологические риски
- Нарушение течений и заиливание акватории.
- Ухудшение качества воды.
- Разрушение береговой линии у соседних участков.
Юридические споры
На практике встречаются:
- Споры о границах — если искусственный участок примыкает к сушевым участкам.
- Споры о праве собственности — в случае неоформления права.
- Споры с Росприроднадзором — при превышении допустимых нагрузок на водный объект.
Искусственно созданный земельный участок — это высокотехнологичный объект недвижимости‚ формируемый на водных акваториях федерального значения. Его создание требует:
- тщательного соблюдения процедуры согласования‚
- экологических и градостроительных экспертиз‚
- чёткого соблюдения межведомственного взаимодействия.
Застройщикам и инвесторам необходимо заранее прогнозировать экологические и правовые риски‚ а также закладывать в проектный бюджет средства на компенсационные мероприятия.
Автор: юрист-аналитик‚ канд. юрид. наук Иванов А.А.