Вступление: что изменилось 20 апреля 2026 года

20 апреля 2026 года президент России Владимир Путин подписал федеральный закон № 122-ФЗ, который кардинально упрощает процедуру перераспределения земельных участков, находящихся в частной, государственной или муниципальной собственности.
Фокус нового регулирования — на так называемом «исключительном праве» отдельных категорий граждан и организаций получать участки без торгов и на льготных условиях.

Что такое «исключительное право» в контексте аренды земли

Исключительное право — это приоритетная возможность заключить договор аренды земельного участка без проведения аукциона или конкурса.
Оно распространяется на случаи, когда:

• участок необходим для строительства объектов социального значения (школ, поликлиник, детских садов);
• земля требуется льготной категории граждан (многодетные семьи, инвалиды, ветераны);
• территория используется для реализации приоритетных инвестпроектов, включённых в перечень правительства РФ.

Кто получает право «без торгов»

1. Физлица
   • Многодетные семьи (три и более детей).
   • Инвалиды I и II группы.
   • Ветераны боевых действий и ВОВ.
   • Герои РФ и СССР.
2. Юрлица
   • Государственные и муниципальные учреждения (для соцобъектов).
   • Организации-победители конкурса «1000 инвестиционных проектов».
   • Субъекты МСП, включённые в реестр Минэкономразвития, при софинансировании из федерального бюджета ≥ 30 %.

Новые сроки и упрощённые процедуры

Как оформить исключительное право: пошаговая инструкция

Шаг 1; Подготовьте пакет документов

• Паспорт (для физлиц) / ЕГРЮЛ/ЕГРИП (для юрлиц).
• Свидетельство о праве на льготу (медсправка, удостоверение ветерана и т.д.).
• Проект планировки территории или техплан объекта.
• Кадастровый паспорт участка (получите онлайн через Росреестр за 15 минут).

Шаг 2. Подача заявления

Войдите на gosuslugi.ru → Раздел «Земельные участки» → «Предоставление земель без торгов».
Загрузите документы в формате PDF, подпишите электронной подписью (ЭЦП).

Шаг 3. Получение разрешения

Через 10 дней система пришлёт:

• Уведомление о согласии, участок закреплён за вами;
• Реквизиты для оплаты (арендная ставка = 0,3 % кадастровой стоимости для льготников).

Шаг 4. Регистрация договора

Оплатите госпошлину (2 000 рублей для физлиц, 6 000 рублей для юрлиц) и получите выписку ЕГРН на руки в день обращения через МФЦ.

Важные ограничения и нюансы

• Участок не должен находиться в зоне свободного обращения (т.е. не должен быть свободен менее 3 лет).
• Если площадь превышает 1 га, решение принимает правительственная комиссия.
• Отказ возможен только по двум основаниям:
  1. земля изъята для государственных нужд (ст. 49.1 ЗК РФ);
  2. объект противоречит градплану.

Калькулятор льготной аренды (пример)

Кадастровая стоимость участка 1 200 000 руб.
Льготная ставка 0,3 % → 3 600 руб./год.
Срок аренды — 5 лет с возможностью дальнейшего бесплатного выкупа по 15 % кадастровой стоимости.

Наиболее частые вопросы (FAQ)

Можно ли переуступить аренду?

Да, но только после 3 лет эксплуатации и с согласия собственника.

Что если я не начну строительство в срок?

Договор расторгается, участок возвращается в муниципальную собственность.

Как быстро можно оформить банковскую гарантию?

Большинство банков выдают гарантию онлайн в течение 1 дня при сумме ≤ 10 млн руб.

Новый закон от 20 апреля 2026 года сокращает сроки в 5–9 раз, делает процедуру полностью цифровой и существенно снижает затраты для льготников и инвесторов.
Если вы относитесь к привилегированной категории, не откладывайте: подайте заявление уже сегодня, пока участки ещё есть в свободном доступе.

Связаться за консультацией:
Многофункциональный центр «Мои документы» — тел. ###-###-####.
Онлайн-чат на gosuslugi.ru (раздел «Земельные отношения»).