Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) – основной источник официальной информации о правах и ограничениях, связанных с объектами недвижимости. С 2022‑го года в реестр внесены существенные изменения, направленные на защиту персональных данных собственников. В результате часть сведений может быть исключена из публичного доступа. В статье рассмотрены:

• правовые основания для исключения сведений;
• категории объектов, подлежащих исключению;
• пошаговая процедура получения выписки без персональных данных;
• стоимость и сроки;
• последствия для сделок и возможные риски.

Правовое регулирование

Основные законы

Ключевые нормативные акты, регулирующие процесс исключения сведений из ЕГРН:

1. Федеральный закон № 218‑ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (часть 1 статьи 3) – определяет порядок снятия объекта с кадастрового учёта и исключения записей.
2. Закон о защите персональных данных (ФЗ‑152) – вводит ограничения на раскрытие ФИО и даты рождения собственника.
3. Поправки от 2022‑07‑25, принятые в рамках закона о регистрации недвижимости, уточняют, что персональные данные могут предоставляться третьим лицам только при наличии соответствующей записи в реестре, внесённой по заявлению правообладателя.

Что считается «персональными данными»?

В контексте ЕГРН под персональными данными понимаются:

• Фамилия, имя, отчество собственника;
• Дата рождения;
• СНИЛС, ИНН (если они указаны в правоустанавливающих документах).

Эти сведения теперь скрыты в публичных выписках, если не соблюдены исключения (см. ниже).

Причины и основания для исключения сведений

Законодательно предусмотренные исключения

Согласно текущему законодательству, сведения из ЕГРН могут быть исключены из публичного доступа в следующих случаях:

• Объект находится в статусе «архивный» (т.е. более не существует в реальном мире, например, снесённый дом).
• Инициатива подачи заявления исходит от собственника или его законного представителя.
• Инициатива исходит от супруга(и) собственника (при совместном праве собственности).
• Собственник объекта, расположенного на земельном участке, подаёт заявление о снятии ограничений в отношении самого участка и наоборот.
• Судебное решение о признании права собственности, но без регистрации в ЕГРН (право, возникшее до ). В этом случае запись может быть удалена после подачи соответствующего заявления.

Исключения по типу объекта

Для разных видов недвижимости применяются особые правила:

• Жилая недвижимость – данные о собственнике скрываются, если заявка подана собственником; при сделке требуется выписка без персональных данных, а полные данные предоставляются только участникам сделки.
• Коммерческая недвижимость (офисы, склады) – аналогично, но часто требуется согласие нескольких собственников или их представителей.
• Земельные участки – возможна двойная связь: собственник участка может запросить исключение сведений о здании, находящемся на нём, и наоборот.
• Объекты, снятые с кадастрового учёта – запись помечается как «Исключен из реестра», но полностью удаляется только в случае судебного акта о прекращении прав.

Пошаговая процедура исключения сведений

Подготовка документов

Для подачи заявления в Росреестр (или в МФЦ) необходимо собрать следующий пакет:

1. Заявление в свободной форме (по образцу, доступному на сайте Росреестра).
2. Документ, подтверждающий право собственности (договор купли‑продажи, свидетельство о праве собственности, судебный акт).
3. Документ, удостоверяющий личность заявителя (паспорт).
4. Если заявитель – представитель, требуется доверенность (но не менее 30 дней).
5. Согласие всех со‑собственников (при совместном праве).

Подача заявления

Заявление можно подать:

• Лично в отделении Росреестра;
• Через многофункциональный центр (МФЦ);
• Онлайн через портал Госуслуги (подпись ЭЦП).

Рассмотрение и сроки

Согласно нормативам, рассмотрение заявления занимает до пяти рабочих дней. При положительном решении объект маркируется в реестре как «Исключён из реестра» и в публичных выписках персональные данные скрываются.

Получение выписки

После завершения процедуры заявитель получает:

• При необходимости – оригинал выписки с отметкой о том, что сведения скрыты в соответствии с законом.

Стоимость и оплата

С 2025 года в России планируется повышение платы за выписки из ЕГРН для юридических лиц, однако для физических лиц и в случае исключения сведений стоимость остаётся бесплатной (постановление о бесплатном обслуживании при снятии с учёта).

Точные тарифы:

• Подача заявления – 0 руб. (если подаётся в МФЦ или онлайн).
• Получение выписки без персональных данных – 0 руб. (при официальном исключении).
• Дополнительные услуги (экспресс‑выписка, доставка) – от 500 руб. до 1500 руб.

Последствия для сделок с недвижимостью

При покупке/продаже

Выписка без персональных данных подтверждает отсутствие ограничений, но не раскрывает ФИО собственника. Поэтому в сделке обычно требуется:

• Показать полную выписку (с персональными данными) только сторонам сделки и их представителям;
• Подтвердить, что отсутствие ФИО в публичной выписке не является препятствием к сделке (пункт 3.2.2 договора).

При залоге и ипотеке

Банки требуют полные выписки, однако могут запросить их у заявителя напрямую, используя электронную подпись. Исключение сведений из публичного доступа не мешает получению кредита, если банк получает полные данные от собственника.

При оспаривании сделок в суде

Суд может потребовать полные выписки в рамках доказательной базы. Если сведения скрыты, суд запрашивает их у реестра по официальному запросу (постановление суда).

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос: Можно ли полностью удалить запись об объекте из ЕГРН?

Нет. Запись помечается как «Исключена из реестра», но полностью из системы удаляется только в случае судебного акта о прекращении прав на объект.

Вопрос: Какие документы нужны, если собственник умер?

Требуется свидетельство о смерти, судебное решение о признании наследником и заявление от наследника (или нотариальная доверенность).

Вопрос: Сколько времени занимает процесс исключения?

Обычно до 5 рабочих дней, но в случае споров или необходимости согласования с несколькими собственниками срок может увеличиться до 30 дней.

Вопрос: Нужно ли платить за удаление объекта с кадастрового учёта?

Процедура снятия с учёта в 2017‑м году была объявлена бесплатной, однако за получение выписки могут взиматься стандартные тарифы.

Вопрос: Может ли банк отказать в ипотеке из‑за скрытых персональных данных?

Банк может потребовать полную выписку у заявителя. Если заявитель предоставляет её, отказ невозможен.

Практический пример

Ситуация

Иван Петров, владелец квартиры в Москве, планирует продать её. После вступления в силу поправок 2022‑го года в публичной выписке из ЕГРН не отображается его ФИО. Покупатель требует подтверждения чистоты сделки.

Действия Ивана

1. Иван собирает копию договора купли‑продажи, паспорт и доверенность (если использует представителя).
2. Подаёт заявление в отделение Росреестра с просьбой «исключить персональные данные из публичного доступа».
3. Через 3 рабочих дня получает выписку без ФИО, но с пометкой о скрытых персональных данных.
4. Иван передаёт покупателю полную выписку (с ФИО), подписанную своей электронной подписью.
5. Сделка завершается без задержек, а в публичных реестрах сохраняется конфиденциальность данных.

Исключение сведений об объекте недвижимости из ЕГРН – важный механизм защиты персональных данных, который одновременно сохраняет юридическую прозрачность сделок. Правильное оформление заявления, соблюдение сроков и знание исключений позволяют собственникам контролировать раскрытие своих данных, а участникам рынка – получать достоверную информацию без нарушения конфиденциальности.

Важно: При любой операции с недвижимостью рекомендуется консультироваться с юристом, специализирующимся на земельных и регистрационных вопросах, чтобы избежать ошибок при подаче документов и гарантировать юридическую чистоту сделки.