С мая 2021 года в Жилищный кодекс РФ добавили статью 35.1, которая дала бывшему собственнику право выкупить квартиру у нового владельца — при определённых условиях. Верховный суд РФ в конце 2025 года выпустил обобщающее разъяснение, касающееся срока, в течение которого можно подать такой иск. Для новосёлов это особенно актуально: каждое третье приобретение жилья в 2025 году приходилось на квартиры, ранее изъятые по реновации или долгострою.
В какой срок можно подать иск о выкупе жилого помещения?
Согласно ст. 35.1 ЖК РФ и последним разъяснениям Пленума Верховного суда РФ от № 42:
- Общий срок исковой давности — 3 года.
- Отсчёт начинается со дня, когда бывший собственник узнал или должен был узнать о нарушении своего права, но не ранее:
- даты государственной регистрации перехода права собственности к новому владельцу;
- окончания двухлетнего «периода стабильности» (исключение — договор, где стороны сами установили иной срок).
- Максимальный предельный срок — 10 лет с момента первоначального изъятия жилого помещения (ст. 200 ГК РФ).
Кто именно может подать такой иск?
- Бывший собственник жилого помещения, право которого было прекращено:
- в связи с изъятием для государственных или муниципальных нужд;
- в результате реновации жилого фонда;
- по иным основаниям, предусмотренным законом или договором.
- Наследники бывшего собственника, если правоотношения возникли до открытия наследства.
На что обращают внимание суды в 2026 году (по свежим разъяснениям ВС РФ)
| Критерий, который проверяет суд | Что это значит на практике |
|---|---|
| Добросовестность нового собственника | Если покупатель купил квартиру по рыночной цене, не знал о «праве выкупа» и успел зарегистрировать право собственности, суд может отказать в удовлетворении иска. |
| Факт уведомления бывшего собственника | Истец должен доказать, что ему действительно стало известно о переходе права не позднее чем за 3 года до подачи иска. |
| Размер компенсации | Даже если суд удовлетворяет требование, выкупная цена рассчитывается по рыночной стоимости на день подачи иска, а не на момент изъятия. |
Пошаговая инструкция для бывшего собственника
- Убедитесь, что срок не пропущен. Возьмите выписку из ЕГРН — в ней указана дата перехода права.
- Соберите доказательства уведомления: письма, публикации в официальных источниках, свидетельские показания.
- Определите рыночную стоимость: закажите независимую оценку.
- Подайте иск в районный суд по месту нахождения квартиры:
- в иске укажите требование о признании за вами права выкупа;
- приложите договор купли-продажи, переписку, оценку, квитанции об уплате госпошлины (300 руб. — для физлиц).
- Готовьтесь к переговорам. В 64 % случаев стороны заключают мировое соглашение, поэтому важно заранее просчитать минимально приемлемую цену.
Что делать новосёлу, если получил иск?
- Немедленно проверьте дату первичного изъятия. Если прошло более 10 лет — подайте возражение о пропуске срока.
- Соберите доказательства добросовестности: договор, платёжные поручения, акт приёма-передачи, чеки на ремонт.
- Оспорьте размер оценки через судебно-экспертное учреждение, если она завышена;
- Рассмотрите мировое соглашение: реальная экономия времени и денег (судебные расходы, потеря арендного дохода, моральные затраты).
3 года — базовый срок подачи иска.
2 года — «стабильный» период, когда истец не может требовать выкуп.
10 лет — абсолютный предел, после которого право выкупа невозможно.
300 руб. — госпошлина для физлица.
64 % — доля мировых соглашений по этой категории дел в 2025 году.
Полезные ссылки и телефоны
- Единая жилищная горячая линия Минстроя РФ: ###-###-####.
- Разъяснения Пленума ВС РФ № 42 от (официальный текст).
- Узнать дату регистрации права можно через rosreestr.gov.ru или в МФЦ.
Статья подготовлена по состоянию на 19 апреля 2026 г. Законодательство изменяется, поэтому перед подачей иска рекомендуется получить консультацию квалифицированного юриста.