Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже недвижимости в России может быть полностью освобождён, если собственник владел объектом достаточный период времени․ С 2024 года в законодательстве закреплены два базовых порога – три года и пять лет․ При этом конкретный срок зависит от способа приобретения, типа недвижимости и ряда иных обстоятельств․

Правовая база

Основные положения регулируются статьёй 217․1 Налогового кодекса РФ (в редакции от  N 259‑ФЗ)․ В ней указано:

• Минимальный предельный срок владения объектом – три года (для некоторых категорий) или пять лет (общий случай)․
• Срок считается непрерывным и начинается с момента регистрации права собственности в Росреестре․
• При продаже объекта, находившегося в собственности менее указанных сроков, налогоплательщик обязан уплатить НДФЛ (13 % от разницы цены продажи и стоимости приобретения) и подать налоговую декларацию․

Как считается срок владения

Стартовый момент

Отсчёт начинается с даты, когда в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) была зарегистрирована запись о праве собственности (договор купли‑продажи, дарения, наследства, приватизации и пр․)․ Если объект был получен в результате судебного решения, в т․ч․ в рамках банкротства, дата регистрации также считается стартовой․

Непрерывность срока

Срок считается непрерывным, если владелец не прекращал право собственности (не продавал, не сдавал в аренду с правом выкупа и т․п․)․ При переоформлении (например, перевод в собственность супругов) срок сохраняется, если в реестре не возникает перерыва в праве․

Перерывы и их последствия

• Продажа и последующая покупка того же объекта – перезапуск срока․
• Передача права собственности в качестве залогового договора не прерывает срок, если залог остаётся в реестре․
• Если объект был временно утратил статус «собственность» (например, в результате судебного спора), период считается прерванным и требуется заново отчитываться о новом сроке․

Два базовых порога: 3 и 5 лет

Исключения и льготные случаи

• Первый раз в жизни – если продавец продаёт жилой объект, который являлся его единственным жильём, а в течение трёх лет после продажи он не приобретает другое жилое помещение, то налог может быть освобождён независимо от срока владения (по статье 217․1, пункт 2 НК РФ)․
• Продажа в рамках программы поддержки семей – при покупке жилья в рамках государственной программы «Семейный капитал» срок владения может быть сокращён до трёх лет при условии, что объект использовался в качестве единственного жилья․
• Субъекты РФ с региональными льготами – в 2026 году 24 региона сократили срок владения с 5 до 3 лет․ При этом необходимо уточнять региональный закон в каждом конкретном случае․
• Наследство от умершего родителя, полученное в дар – если наследник не зарегистрировал право собственности более чем через 30 дней после смерти, срок считается с даты регистрации, но может учитываться и дата смерти (в отдельных судебных практиках)․

Практический алгоритм расчёта срока

1. Определить дату регистрации права собственности․ Смотрите выписку из ЕГРН (раздел «Дата записи»)․
2. Установить способ получения недвижимости․ (покупка, наследство, дар, приватизация)․
3. Выбрать соответствующий порог:
   • Если объект получен в наследство/дар от близкого родственника — порог 3 года․
   • Если объект приватизирован (не в дар/наследство) — порог 5 лет․
   • Во всех остальных случаях — порог 5 лет․
4. Вычислить количество полных лет и месяцев между датой регистрации и датой продажи․ При расчёте учитывайте только календарные годы и месяцы; дни не влияют, если они не превышают полугодия (в практике ФНС считается «полный год», если прошёл 12 мес․ подряд)․
5. Сравнить полученный срок с выбранным порогом․ Если срок ≥ порог → налог не уплачивается, декларация не требуется (кроме обязательной формы 3‑СД, если есть другие доходы)․ Если срок < порог → налог в размере 13 % от разницы цены продажи и стоимости приобретения․
6. Проверить наличие региональных льгот․ Если объект расположен в регионе, где установлен 3‑летний порог для всех продаж, использовать региональный срок․

Примеры расчётов

Пример 1․ Квартира, купленная в ипотеку

Дата регистрации: ․ Дата продажи: ․

Срок владения = 5 лет 1 мес․ → превышает общий порог 5 лет → НДФЛ не уплачивается․

Пример 2․ Квартира, полученная в наследство

Дата регистрации: ․ Дата продажи: ․

Срок владения = 2 года 11 мес․ → меньше 3‑летнего порога → налог 13 % от разницы цены․

Пример 3․ Дом, полученный в дар от родителей (регион с льготой)

Регистрация: ․ Продажа: ․

Срок = почти 3 года․ В регионе (например, Краснодарский край) с 2026 года установлен 3‑летний порог для всех сделок → освобождение от НДФЛ․

Что делать, если срок не достигнут

• Подать налоговую декларацию по форме 3‑СД до 30 апреля года, следующего за годом продажи․
• Уплатить НДФЛ в размере 13 % от разницы цен (если выручка превышает 1 млн руб․, применяется прогрессивная шкала: 13 % до 5 млн руб․, 15 % от суммы свыше 5 млн руб․)․
• Воспользоваться вычетом на покупку нового жилья (если покупка нового жилья происходит в течение 12 месяцев после продажи)․ Вычет составляет до 1 млн руб․ (по ставке 13 % → максимум 130 000 руб․)․

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Как считается срок, если я покупал квартиру в рассрочку?

Считается с даты регистрации права собственности, т․е․ с момента, когда в реестре был внесён ваш ФИО как собственника, независимо от фактической уплаты полной стоимости․

Можно ли «заплатить» недостающие месяцы, договорившись с налоговой?

Нет․ Срок определён законом, и его нельзя «увеличить» платой․ Можно лишь дождаться окончания требуемого периода․

Что делать, если в реестре указана неправильная дата?

Необходимо обратиться в Росреестр с заявлением о внесении исправлений․ После исправления дата будет учитываться в расчётах․

Сохраняется ли льгота, если я продаю квартиру, а потом покупаю другую в том же году?

Да, если вы продаёте единственное жильё и в течение 3 лет после продажи не приобретаете новое․ При покупке нового жилья в течение 12 месяцев можно воспользоваться вычетом на покупку․

Для освобождения от НДФЛ при продаже недвижимости важно правильно определить дату начала владения и соответствующий порог срока (3 или 5 лет)․ Наибольшие риски возникают при:

• Недостаточно длительном владении (меньше 3/5 лет)․
• Неправильном учёте даты регистрации (например, при получении по наследству)․
• Игнорировании региональных особенностей․

Тщательный контроль над документами, своевременный запрос выписок из ЕГРН и, при необходимости, консультация с налоговым специалистом помогут избежать нежелательных налоговых обязательств․

Дата актуализации: 18 апреля 2026 г․