Весной 2026 года российские суды, ФНС и законодатель вывели тему «дава́ностного» — то есть добросовестного, открытого и непрерывного — владения недвижимостью на первый план. От того, как именно исчисляется срок такого владения, зависит:

• возможность приобретения права собственности по приобретательной давности;
• обязанность (или освобождение) платить НДФЛ 13 % при продаже квартиры/дома;
• необходимость подавать 3-НДФЛ-декларацию в ИФНС;
• льготы регионов, которые уже в 2026 г. сократили «минималку» владения до 3 лет.

Что такой «срок давностного владения» и когда он возникает

Приобретательная давность (ст. 234 ГК РФ)

Гражданин, добросовестно, открыто и непрерывно владеющий чужой недвижимостью как своей собственной, может признать её своей по истечении:

• 15 лет — для объектов кадастровой категории «здания, сооружения»;
• 5 лет — для земельных участков, если иное не установлено законом.

В 2026 году Конституционный Суд (Постановление КС РФ от № 18-П) разрешил суммировать сроки, если вещь переходила от одного добросовестного владельца к другому по договору купли-продажи. Ранее КС подчеркнул: начать «новый» отсчёт 15 или 5 лет заново нельзя — польза от уже прошедшего времени не утрачивается.

Срок владения для целей НДФЛ

С базовый «минимальный» срок, после которого доход от продажи освобождается от НДФЛ, равен 5 годам. Президент РФ в феврале 2026 года поручил снизить порог до 3 лет, и 24 региона уже внедрили такую льготу.

Отсчёт начинается с даты государственной регистрации перехода права (ЕГРН) к новому собственнику. Исключение — наследование: срок идёт со дня открытия наследства, а не со вступления в права.

Как «складывать» сроки: правило КС от

До весны 2026 года складывать периоды было спорно: налоговики требовали «чистый» 3- или 5-летний срок у последнего собственника. Теперь ситуация изменилась.

Пример из практики

1. Иванов владеет квартирой с 2016 года по договору долевого участия (ДДУ), регистрация в ЕГРН, .
2. Иванов продаёт квартиру Петровой, которая регистрирует право .
3. Петрова продаёт объект .

Раньше для Петровой отсчёт начинался заново, и доход был бы облагаемым. Сейчас: 2017 – 2026 = 9 лет. Период владения Иванова прибавляется к периоду Петровой, и 9 лет > 3 лет (региональная льгота) → НДФЛ не платится.

Когда начинается и заканчивается срок: ключевые даты

Срок заканчивается в день подписания передаточного акта/договора купли-продажи, если право уступается третьему лицу.

Региональные послабления 2026 года

24 субъекта РФ (включая Москву, Санкт-Петербург, Татарстан) приняли законы, снижающие «минимальный» срок для освобождения от НДФЛ до 3 лет. Условия льготы:

• объект находится в пределах соответствующего региона;
• на момент продажи у гражданина отсутствует иное жильё или продаваемая квартира — единственное жильё;
• объект не использовался в предпринимательской деятельности.

Как правильно рассчитать срок: показательный алгоритм

1. Определить основание возникновения права (ДДУ, наследство и т.д.).
2. Найти дату первой регистрации в ЕГРН или дату открытия наследства.
3. Если объект переходил по договору купли-продажи, проверьте:
   • добросовестность предыдущих владельцев;
   • непрерывность владения;

   и суммируйте сроки.

4. Сверьтесь с региональным законом — возможно, достаточно 3 лет.
5. Если срок ≥ льготного предела, НДФЛ не платится, декларация не подаётся.
6. Если срок < льготного, к доходу примените:
   • право на имущественный вычет 1 000 000 ₽;
   • или уменьшите доход на сумму документальных расходов.

Какие документы подтверждают срок

• Выписка ЕГРН с полной историей перехода прав.
• Договор купли-продажи / ДДУ / свидетельство о праве на наследство.
• Квитанции ЖКХ, договор аренды, фотографии, для доказательства открытого и фактического владения (если речь идёт о приобретательной давности).
• Справка ФНС по форме 2-НДФЛ (если оспаривается налоговая база).

Что грозит за ошибку в расчёте

Если продавец ошибётся и укажет меньший срок, чем есть на самом деле, ФНС начислит:

• НДФЛ 13 %;
• пени 1/300 ключевой ставки за каждый день просрочки;
• штраф 20 % от неуплаченного налога (40 % при умышленном занижении).

С 2026 года разрешено суммировать сроки владения при переходе права по договору купли-продажи между добросовестными владельцами (Постановление КС РФ № 18-П).

Для НДФЛ базовый срок — 5 лет, но 24 региона уже снизили его до 3 лет.

Отсчёт начинается с даты регистрации права в ЕГРН (или даты открытия наследства).

Признание права по приобретательной давности возможно по 15 лет для зданий и 5 лет для земель.

При продаже до истечения льготного срока можно воспользоваться имущественным вычетом или уменьшить доход на расходы.

Документы к делу

• ГК РФ, ст. 234, 217.1;
• НК РФ, ст. 217.1, 220;
• Постановление КС РФ от № 18-П;
• Письмо ФНС России от № БС-4-11/1890@.

Консультация: прежде чем подавать декларацию или заключать сделку, запросите выписку ЕГРН с историей перехода прав и проконсультируйтесь с юристом или налоговым специалистом — сэкономите время и деньги.