В 2026 году в России действует целый «букет» налоговых послаблений для тех, кто покупает жилье в ипотеку. Главное правило: ипотечное жилье не облагается налогом при соблюдении ряда условий, а значительную часть уплаченных налогов можно вернуть в виде имущественного вычета. Ниже — подробная инструкция, как это работает, какие документы нужны и сколько можно вернуть.

Когда ипотечное жилье вообще не облагается налогом?

Освобождение от НДФЛ при продаже

• Минимальный срок владения. Если квартира была куплена после , то при продаже в течение 5 лет придётся заплатить НДФЛ 13 % от прибыли. Однако, если вы купили её в ипотеку и прожили там 3 года и более (для единственного жилья), налог не начисляется.
• Прибыль ниже 1 млн руб. Если разница между ценой продажи и покупки ≤ 1 млн руб, то налоговая база обнуляется.
• Документальные расходы. Налог рассчитывается по формуле: (цена продажи — цена покупки — проценты по ипотеке) × 13 %. Если в итоге ≤ 0, платить ничего не нужно.

Освобождение от налога на имущество

Единственное жилое помещение, приобретённое в ипотеку, освобождается от налога на имущество при условии:

• квартира является единственной недвижимостью собственника;
• площадь не превышает предельных нормативов (в 2026 году — 50 м² для квартиры и 20 м² для комнаты);
• собственник — участник СВО, многодетный родитель, инвалид I или II группы, пенсионер.

Имущественный вычет: как вернуть до 650 000 руб

Что такое имущественный вычет?

Это возврат 13 % НДФЛ с фактически уплаченных процентов и части стоимости квартиры. В 2026 году действуют следующие лимиты:

• 2 млн руб на покупку жилья → до 260 000 руб к возврату;
• 3 млн руб на проценты по ипотеке → до 390 000 руб к возврату.

Примеры расчёта

Пример 1 — новая квартира

Иван купил квартиру за 5 млн руб в 2025 году, переплата по процентам за год — 800 тыс руб.

• Вычет за покупку: 2 млн × 13 % = 260 000 руб
• Вычет за проценты: 800 тыс × 13 % = 104 000 руб
• Всего: 364 000 руб, которые Иван может вернуть в 2026 году за налоги, уплаченные в 2023–2025 гг.

Пример 2, семья с двумя созаёмщиками

Супруги взяли ипотеку 7 млн руб, каждый оформил по 50 % доли. Общий вычет:

• 2 млн × 2 человека = 4 млн × 13 % = 520 000 руб;
• 3 млн × 2 человека = 6 млн × 13 % = 780 000 руб;
• Семейный максимум: 1 300 000 руб.

Как оформить вычет: пошаговая инструкция

Шаг 1. Проверьте условия

• Вы, налоговый резидент РФ (≥ 183 дней в году).
• Имеете официальный доход, с которого удерживается НДФЛ.
• Квартира оформлена в собственность (или есть акт передачи в новостройке).

Шаг 2. Соберите документы

1. Заявление на возврат НДФЛ (форма 3-НДФЛ).
2. Справка 2-НДФЛ с работы за предыдущие годы (2023–2025).
3. Договор купли-продажи и ипотечный договор.
4. Свидетельство о регистрации права (или ЕГРН).
5. Акт приёма-передачи квартиры.
6. Выписка из ЕГРН о собственниках.
7. Расчётные документы: платёжные поручения, выписки из банка о процентных платежах.
8. Счёт в банке для перечисления вычета.

Шаг 3. Подайте заявление

• Через ФНС: заполните 3-НДФЛ на сайте nalog.ru и приложите сканы документов. В 2026 году можно подать онлайн без визита в инспекцию (услуга «Личный кабинет налогоплательщика»).
• Через работодателя: принесите уведомление из ФНС (получается в течение 30 дней) и бухгалтерия перестанет удерживать НДФЛ до исчерпания лимита.

Шаг 4. Получите деньги

ФНС перечисляет вычет в течение 4 месяцев (3 месяца — камеральная проверка, 1 месяц — на перевод). Если сумма налога за год меньше доступного вычета, остаток переносится на следующие периоды до полного использования лимита.

Календарь налоговых сроков 2026

Частые вопросы

Можно ли получить вычет за материнский капитал?

Нет. Часть стоимости, оплаченная материнским капиталом, в расчёт не идёт. Вычет берётся только с собственных средств и суммы кредита.

Как быть, если квартира в долевом строительстве?

Вычет можно оформить после подписания акта приёма-передачи, даже если право собственности ещё не зарегистрировано.

Работаю по ИП, могу ли я получить вычет?

Да. ИП на ОСНО (основной режим) платит НДФЛ и имеет право на вычет на тех же условиях, что и физлица.

У меня уже была квартира, но продал — имею ли право на повторный вычет?

Да, но только по процентам. Основной вычет 2 млн руб предоставляется один раз в жизни. А вычет по процентам можно получить повторно при покупке новой ипотечной квартиры.

Подводим итоги

В 2026 году ипотечное жилье не облагается налогом при соблюдении сроков владения, а также можно вернуть до 650 000 руб через имущественный вычет. Главное — сохранять все чеки, договоры и вовремя подавать декларацию. Если что-то непонятно, консультируйтесь в налоговой или онлайн-сервисе «Домклик» — эксперты помогут собрать пакет документов и подать заявление без очередей.

Домклик желает вам выгодных покупок и максимальных возвратов!