В последние годы всё больше индивидуальных предпринимателей (ИП) интересуются сделками с недвижимостью как источником дохода. Однако далеко не всегда понятно, можно ли считать такую деятельность предпринимательской, какой налоговый режим применять и с какими последствиями можно столкнуться при проверках. Ниже ― подробный разбор ключевых вопросов.
Когда купля-продажа недвижимости становится предпринимательской деятельностью
Налоговые органы и суды исходят из следующих критериев:
- Систематичность. Если квартиры, дома или земельные участки покупаются и продаются регулярно, образуется устойчивый «поток» сделок.
- Цель получения прибыли. Покупка исключительно для личного проживания или долгосрочного владения не считается предпринимательской целью.
- Использование ресурсов ИП. Привлечение наёмных работников, аренда офиса, реклама объектов, ведение бухгалтерии.
- Объём операций. Большое количество сделок за короткий срок, значительные суммы выручки.
Если хотя бы несколько признаков присутствуют, налоговая может квалифицировать операции как предпринимательские и потребовать уплаты налогов по выбранному ИП режиму (УСН 6 %, УСН 15 %, патент и т. д.).
Особенности налогообложения при перепродаже недвижимости
Когда ИП может применять 6 % по УСН или патент
Регулярная перепродажа объектов, оформленная в рамках предпринимательской деятельности, позволяет:
- Использовать УСН «Доходы» 6 % (при соблюдении ограничений: до 200 млн ₽ выручки, ≤ 130 сотрудников).
- Приобрести патент на предпринимательскую деятельность по операциям с недвижимостью (если регион включил такой вид деятельности в региональный перечень и стоимость патента не превышает 60 млн ₽ годовой выручки).
Когда придётся заплатить 13 % НДФЛ как физлицу
Если ИП продаёт объект, который ранее был приобретён в личных целях (например, квартира для собственного проживания), то налоговая может посчитать доход от продажи личным доходом физлица. В этом случае:
- Применяется НДФЛ 13 % (или 15 % при доходе свыше 5 млн ₽).
- Можно воспользоваться имущественным вычетом: либо уменьшить налогооблагаемую базу на 1 млн ₽, либо на фактические расходы по приобретению объекта.
Ключевой кейс: дело А76-27043/2020
В этом деле ИП продал несколько квартир и не отразил выручку в декларации УСН, считая, что продажа квартир – не предпринимательская деятельность. ФНС:
- Провела выездную проверку, выявила систематические сделки, рекламу объектов, использование расчётного счёта ИП.
- Доначислила налог по УСН 6 %, пени и штрафы.
- Суд встал на сторону налоговой, указав, что операции носили предпринимательский характер.
Минимальная цена продажи при УСН и патенте
Законодательство не устанавливает «минимальную» цену продажи, но:
- Если цена сильно ниже кадастровой стоимости, налоговая может начислить НДФЛ исходя из 70 % кадастровой стоимости (п. 5 ст. 217.1 НК РФ).
- При УСН или патенте налог рассчитывается от фактической выручки, указанной в договоре, но при проверке налоговая может переоценить рыночную стоимость и доначислить налог с «рыночной» цены.
Поэтапный алгоритм действий для ИП
- Определите характер деятельности. Если вы покупаете и продаёте объекты регулярно, формально оформите предпринимательскую деятельность по недвижимости.
- Выберите режим.
- УСН 6 % — просто, но налог платится даже с прибыли, что идёт на погашение ипотеки и расходов;
- Патент, фиксированная сумма, подходит при ограниченном количестве объектов;
- ОСНО — если нужно взаимозачёт НДС с застройщиками, но высокая нагрузка по учёту.
- Ведите раздельный учёт. Объекты «для себя» и «для продажи» должны различаться в документах, чтобы избежать споров;
- Фиксируйте расходы. При УСН 15 % можно учесть затраты на покупку, ремонт, услуги риелторов.
- Контролируйте кадастровую стоимость. Если планируете продавать ниже кадастровой, подготовьте обоснование рыночной цены (отчёт оценщика).
Чек-лист: основные риски и как их минимизировать
| Риск | Как избежать |
|---|---|
| Доначисление НДФЛ 13 % вместо УСН 6 % | Зафиксировать предпринимательскую цель в договорах, учёте, рекламе. |
| Штрафы за неучтённую выручку | Вовремя включать доходы в КУДиР (при УСН) или в книгу доходов (при патенте). |
| Оспаривание цены сделки | Иметь независимую оценку при продаже ниже кадастровой стоимости. |
| Отказ в праве на вычет 1 млн ₽ при НДФЛ | Разделяйте личные и предпринимательские объекты, документируйте цель покупки. |
- Если ИП регулярно покупает и продаёт недвижимость с целью прибыли — смело применяйте УСН 6 % или патент, ведите учёт и платите налоги.
- Единичные продажи объектов, купленных для личных нужд, можно оформлять от имени физлица, оплатив НДФЛ 13 % с возможностью вычета.
- Всё промежуточное «серую зону» лучше заранее согласовать с налоговым консультантом: стоимость профилактики всегда ниже последующих доначислений.
Важно! С 2026 года налоговая активно обменивается данными с Росреестром и банками. Любые «пропущенные» сделки почти наверняка будут выявлены.