Вопрос, какой налог уплачивать и как правильно оформить аренду жилья, когда арендодатель – индивидуальный предприниматель (ИП), а арендатор – физическое лицо, вызывает много сомнений․ В статье мы разберём:

• какие правовые формы можно использовать;
• какую систему налогообложения выбрать;
• какие налоги и взносы необходимо платить;
• какие документы и регистраторы (кассы) требуются;
• пример расчёта налога;
• часто задаваемые вопросы․

Правовой статус ИП при сдаче жилого помещения

Сдача жилого помещения в аренду считается оказанием услуги․ Поэтому ИП может вести эту деятельность в рамках своей предпринимательской деятельности, но только при соблюдении ряда условий:

1. Помещение должно быть жилым (не нежилым, офисным, складским и т․п․)․
2. Договор аренды должен быть заключён в письменной форме и зарегистрирован в налоговой (при необходимости)․
3. ИП обязан вести бухгалтерию (или упрощённый учёт) в соответствии с выбранной системой налогообложения․

Нужно ли регистрировать ИП специально для сдачи жилья?

Если ИП уже зарегистрирован и его основной вид деятельности «Сдача внаём жилых помещений» (Код ОКВЭД 68․20) включён в уставный (основной) перечень, отдельной регистрации не требуется․ Если такого кода нет, его можно добавить через заявление в налоговый орган․

Выбор системы налогообложения

Для ИП, сдающего жильё, доступны три основных режима:

Налог на профессиональный доход (НПД) не подходит․ По новому законодательству самозанятые могут сдавать в аренду только жилые помещения, но только если они не являются ИП․ Если вы уже зарегистрированы как ИП, использовать НПД нельзя․

Какие налоги и взносы платит ИП

Налог на доходы (УСН/ПСН)

В зависимости от выбранного режима ИП уплачивает:

• УСН «Доходы» – 6 % от суммы арендных платежей․
• УСН «Доходы‑минус‑расходы» – 15 % от разницы между доходом и подтверждёнными расходами․
• ПСН – фиксированная сумма, рассчитывается по формуле «ставка % × доход» (пример: 4 % × доход)․

Налог на имущество

Если помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) и находится в собственности ИП, то ИП обязан уплачивать налог на имущество по ставке, установленной региональными властями (обычно 0,1‑0,3 % от кадастровой стоимости); При сдаче в аренду жильё часто освобождается от этого налога, но рекомендуется уточнить в налоговой инспекции․

Страховые взносы (ПФР, ФОМС)

ИП обязан уплачивать страховые взносы за себя независимо от того, получаются ли доходы от аренды:

• Минимальный фиксированный размер (около 43 000 ₽ в 2026 г․) – если доход от аренды ниже 300 000 ₽ в год․
• Если доход превышает 300 000 ₽, то взносы рассчитываются в % от дохода (22 % от разницы между доходом и страховой базой, но не менее фиксированного минимума)․

НДФЛ для арендодателя‑физлица

Если ИП сдаёт жильё, а арендатор — физическое лицо, налог уплачивает сам ИП (как предприниматель)․ НДФЛ в данном случае не удерживается, так как ИП уже платит налог в рамках своей системы (УСН/ПСН)․ Налоговый агентом в этой схеме выступает ИП․

Нужна ли контрольно-кассовая техника (ККТ)?

Сдача жилого помещения в аренду считается оказанием услуги, но в большинстве регионов законодательством предусмотрено освобождение от применения ККТ, если арендные платежи принимаются наличными или безналичным переводом без выдачи кассового чека․ Тем не менее:

• Если арендные платежи принимаются картой, через эквайринг или онлайн‑платёж, то ККТ обязана быть подключена․
• Если ИП использует упрощённый режим (ПСН) и доход не превышает 2 млн ₽ в год, то применение ККТ может быть необязательным․

Рекомендуем уточнить в налоговой инспекции вашего региона, так как требования могут различаться․

Договор аренды: что обязательно включить

Для защиты интересов обеих сторон договор должен содержать минимум следующих пунктов:

1. Полные реквизиты ИП (ИНН, ОГРНИП, банковские реквизиты)․
2. Описание арендованного помещения (адрес, площадь, тип, состояние)․
3. Срок аренды (дата начала и окончания, порядок продления)․
4. Размер арендной платы, порядок и сроки её внесения․
5. Ответственность сторон за нарушение условий (пени, штрафы)․
6. Права и обязанности по ремонту и коммунальным услугам․
7. Порядок расторжения договора․
8. Указание, что ИП выступает в качестве арендодателя, а арендатор – физического лица․

Договор должен быть подписан обеими сторонами и, при желании, заверен у нотариуса (необязательно, но повышает юридическую силу)․

Бухгалтерия и отчётность

В зависимости от выбранного режима ИП обязан вести:

• УСН – книгу учёта доходов (и расходов, если выбран режим «доходы‑минус‑расходы»)․
• ПСН – книгу учёта доходов, в которой фиксируются все полученные арендные платежи․

Отчётность включает:

• Декларацию по УСН (форма 3-НДФЛ) – подаётся раз в год до 30 апреля․
• Декларацию по ПСН – подаётся в течение 30 дней после окончания периода действия патента․
• Отчёт по страховым взносам (форма ПФ-Р) – раз в квартал․

Если ИП использует упрощённый режим, то количество бумажной работы существенно снижается․

Пример расчёта налога при УСН «Доходы»

Допустим, ИП сдаёт однокомнатную квартиру за 30 000 ₽ в месяц․ Доход за год составит 360 000 ₽․

• Налог по УСН «Доходы» = 360 000 ₽ × 6 % = 21 600 ₽․
• Страховые взносы (минимальные) ≈ 43 000 ₽․

Если же ИП выберет УСН «Доходы‑минус‑расходы» и понесёт расходы на ремонт в размере 120 000 ₽, налог будет рассчитываться так:

• Налоговая база = 360 000 ₽ – 120 000 ₽ = 240 000 ₽․
• Налог = 240 000 ₽ × 15 % = 36 000 ₽․
• Страховые взносы – те же 43 000 ₽․

Что выгоднее?

При небольших расходах (меньше 60 % от дохода) обычно выгоднее УСН «Доходы» (6 %)․ При больших расходах – режим «Доходы‑минус‑расходы» может стать более экономичным․

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли сдавать жильё в аренду без регистрации ИП?

Да, если сдача осуществляется нерегулярно (до 30 дней в год) и доход не превышает 2 млн ₽․ В этом случае применяется Налог на профессиональный доход (НПД) для самозанятых․ Однако при регулярных сдачах ИП обязателен․

Нужен ли мне кассовый аппарат?

Только если вы принимаете безналичные платежи (карты, онлайн‑переводы) и ваш регион не предоставляет освобождение от ККТ․ При оплате наличными касса не требуется․

Можно ли совместить сдачу жилья с другими видами деятельности в одном ИП?

Да․ В уставе (ОГРНИП) указываются все виды деятельности, которые вы планируете вести․ Налог будет рассчитываться по общей сумме доходов от всех видов․

Какой документ нужен арендатору для подтверждения расходов?

Арендатор может потребовать копию договора аренды и квитанцию (или выписку из банка) об оплате․ Это пригодится ему для вычета расходов, если он сам платит налог на доходы․

Что делать, если арендатор не платит аренду?

В договоре следует предусмотреть пункт о штрафных санкциях (например, 0,1 % от суммы просрочки за каждый день)․ При невозможности мирного урегулирования дело можно передать в суд․

Сдача жилого помещения в аренду физическому лицу – прибыльный, но требующий внимательного подхода к налогам и документальному оформлению бизнес․ Основные рекомендации:

• Выберите оптимальную систему налогообложения (обычно УСН «Доходы» – 6 % – самая простая)․
• Оформите договор аренды в письменной форме, укажите все обязательные реквизиты․
• Учитывайте обязательные страховые взносы и возможный налог на имущество․
• Если принимаете безналичные платежи, подготовьте кассовый аппарат или уточните освобождение от него․
• Ведение упрощённой книги учёта и своевременная сдача деклараций избавит от штрафов․

Следуя этим правилам, вы сможете законно получать доход от сдачи жилья, минимизировать налоговую нагрузку и избежать конфликтов с налоговыми органами․