Продажа жилой или коммерческой недвижимости – один из самых часто задаваемых вопросов среди индивидуальных предпринимателей (ИП), использующих упрощённую систему налогообложения (УСН). В статье рассмотрены:

• какие налоги необходимо платить при продаже квартиры, нежилого помещения или земли;
• разницу между УСН «Доходы» и УСН «Доходы – расходы»;
• когда применяется НДФЛ, а когда – налог по УСН;
• особенности налогообложения в 2024‑2026 годах (изменения в законодательстве, письма Минфина, судебная практика);
• пошаговую инструкцию по расчёту и уплате налога.

Правовая база

Основные нормативные акты, регулирующие налогообложение доходов ИП от продажи недвижимости:

1. Налоговый кодекс РФ (части 2 и 3) – глава 26 «Упрощённая система налогообложения»;
2. Постановление ПФР № 5‑н от  «Об упрощённой системе налогообложения»;
3. Письма Минфина России:
   • от  № 03‑04‑05/103144;
   • от  № 03‑04‑05/63002;
4. Судебная практика:
   • Постановление Арбитражного суда Волго‑Вятского округа от  дело Ф01‑1693/2025 (коммерческая недвижимость);
   • Постановление Арбитражного суда Западно‑Сибирского округа от  дело Ф04‑606/24;

Общий принцип налогообложения

Для ИП, применяющих УСН, доход от продажи недвижимости может попасть в налоговую базу по двум способам:

• УСН «Доходы» – налог рассчитывается от общей суммы полученного дохода (ставка 6 % в большинстве регионов, в некоторых регионах – пониженные ставки 5 % или 4 %).
• УСН «Доходы – расходы» – налог рассчитывается от разницы между доходом и документально подтверждёнными расходами (ставка 15 % в большинстве регионов, пониженные – 5‑6 %).

Ключевой момент: если ИП использовал объект недвижимости в предпринимательской деятельности, то доход от его продажи обязательно включается в налоговую базу по УСН. При этом НДФЛ не уплачивается – вместо него платится налог по УСН.

Если же объект недвижимости не использовался в предпринимательской деятельности (например, квартира, принадлежавшая ИП как личное имущество), то доход может облагаться НДФЛ (ставка 13 % для резидентов) и/или налогом на имущество, но не УСН.

Как определить, к какой категории относится объект

Налоги, которые может потребоваться уплатить

Налог по УСН

• УСН «Доходы»: 6 % (или региональная ставка) от суммы продажи.
  Пример: продажа за 3 000 000 ₽ → налог = 3 000 000 ₽ × 6 % = 180 000 ₽.
• УСН «Доходы – расходы»: 15 % (или региональная ставка) от разницы доход‑расход.
  Пример: продажа за 3 000 000 ₽, документально подтверждённые расходы (ремонт, комиссии) – 500 000 ₽ → налог = (3 000 000 ₽ – 500 000 ₽) × 15 % = 375 000 ₽.

НДФЛ (если объект не использовался в предпринимательской деятельности)

• Ставка 13 % (для резидентов) от разницы между продажной ценой и стоимостью приобретения (или кадастровой стоимостью, если она выше).
• Если объект находился в собственности более 5 лет, налог может быть освобождён (пункт 2 статьи 224 НК РФ).
• Для нерезидентов ставка 30 %.

НДС

ИП на УСН обычно не является плательщиком НДС. Однако с 2025 года в случае, если доход ИП за календарный год превысил 60 млн ₽, ИП автоматически переходит в режим налога на добавленную стоимость (НДС) и обязан уплачивать 20 % от продажи недвижимости, если объект относится к объектам налогообложения НДС (коммерческая недвижимость, объекты, используемые в предпринимательской деятельности).

Налог на имущество

ИП, использующий недвижимость в предпринимательской деятельности, обязан платить налог на имущество, однако в большинстве регионов ИП на УСН освобождаются от уплаты налога на имущество, если объект используется в рамках УСН (пункт 2 статьи 383 НК РФ). Для получения освобождения необходимо подать заявление в налоговую инспекцию.

Последние изменения (2024‑2026 гг.)

1. Письмо Минфина от  № 03‑04‑05/103144 уточняет, что доход от продажи недвижимости, использованной в предпринимательской деятельности, включается в базу УСН, а не в базу НДФЛ.
2. Письмо Минфина от  № 03‑04‑05/63002 подтверждает, что при продаже недвижимости, даже если цена ниже кадастровой стоимости, налог по УСН рассчитывается от цены, указанной в договоре купли‑продажи.
3. Постановление Арбитражного суда Волго‑Вятского округа Ф01‑1693/2025 – суд признал, что продажа коммерческого помещения, использованного в предпринимательской деятельности, подлежит налогообложению по ставке УСН, а не НДФЛ.
4. Постановление Арбитражного суда Западно‑Сибирского округа Ф04‑606/24 – подтвердило, что при продаже части недвижимости, часть которой использовалась в бизнесе, а часть – нет, налог рассчитываеться пропорционально использованной части.
5. С 2025 года введён порог 60 млн ₽ для обязательного перехода ИП на режим НДС (см. п. 4.3).

Как правильно рассчитать налог при продаже недвижимости

Шаг 1. Определите, использовался ли объект в предпринимательской деятельности

• Проверьте ОКВЭД (68.20, 68.10 и пр.).
• Смотрите в КУДиР: отмечено ли в «Книге учёта доходов и расходов» как «имущество, используемое в бизнесе».

Шаг 2. Выберите тип УСН

• Если вы на УСН «Доходы», налог = 6 % от цены продажи.
• Если вы на УСН «Доходы – расходы», соберите подтверждающие документы (договоры, счета‑фактуры) на расходы, связанные с объектом.

Шаг 3. Рассчитайте налоговую базу

Шаг 4. Учет НДС (если применимо)

• Проверьте, превысил ли ваш доход за год 60 млн ₽.
• Если да – подайте декларацию по НДС и уплатите 20 % от продажной цены.

Шаг 5. Сдача отчётности

1. Внести сумму продажи в КУДиР (Книга учёта доходов и расходов).
2. Подготовить налоговую декларацию по УСН (форма 3-УСН) до 30 апреля года, следующего за отчётным.
3. Оплатить налог до 30 апреля (при УСН «Доходы» – 6 %, при УСН «Доходы – расходы» – 15 %).
4. Если обязаны уплачивать НДС – подать декларацию по НДС (форма 11001) и уплатить налог до 25 числа месяца, следующего за кварталом, в котором была совершена продажа.

Примеры расчётов

Пример 1. Продажа жилой квартиры, не использованной в бизнесе

Исходные данные: покупка 2016 г., продажа 2024 г. за 5 000 000 ₽, квартира не использовалась в предпринимательской деятельности, срок владения > 5 лет.

Налог:

• НДФЛ – 0 % (льгота по статье 224 НК РФ).
• УСН – не применяется, т.к. объект не относится к бизнесу.

Пример 2. ИП на УСН «Доходы», продажа коммерческого помещения, использованного в аренде

Исходные данные: покупка 2018 г. за 3 000 000 ₽, продажа 2024 г. за 6 000 000 ₽, ОКВЭД 68.20, доход за 2024 г. = 12 млн ₽ (не превышает 60 млн ₽).

Расчёт:

• Налоговая база по УСН «Доходы» = 6 000 000 ₽.
• Налог = 6 000 000 ₽ × 6 % = 360 000 ₽.

Пример 3. ИП на УСН «Доходы – расходы», продажа нежилого помещения с учётом расходов

Исходные данные: покупка 2015 г. за 4 000 000 ₽, расходы на ремонт и комиссии – 800 000 ₽, продажа 2024 г. за 7 000 000 ₽.

Расчёт:

• База = 7 000 000 ₽ – 800 000 ₽ = 6 200 000 ₽.
• Налог = 6 200 000 ₽ × 15 % = 930 000 ₽.

Как уменьшить налоговую нагрузку

• Выбор системы УСН. Если у вас значительные документированные расходы (ремонт, комиссии, налоги, страховые взносы), выгоднее УСН «Доходы – расходы».
• Учет страховых взносов. По пункту 5 статьи 346.13 НК РФ ИП может уменьшить налог по УСН «Доходы» на сумму уплаченных страховых взносов (не более 30 % от налоговой базы).
• Переход к ОСНО. При планируемой продаже крупного коммерческого объекта (сумма > 10 млн ₽) иногда выгоднее перейти на общую систему налогообложения, чтобы воспользоваться вычетом НДС.
• Разделение объекта. Если часть недвижимости используется в бизнесе, а часть – для личного проживания, можно разделить стоимость пропорционально и уплатить налог только за часть, используемую в предпринимательской деятельности (см. постановление суда Западно‑Сибирского округа 2024 г.).

Необходимые документы

1. Договор купли‑продажи (оригинал и копия).
2. Акт приема‑передачи (если был).
3. Книга учёта доходов и расходов (КУДиР) – запись о продаже.
4. Документы, подтверждающие расходы (счета‑фактуры, договоры подряда, выписки из банков).
5. Справка из налоговой инспекции о постановке на учёт ИП.
6. Если применяется НДС – декларация по форме 11001 и расчётный лист по НДС.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос 1. Нужно ли платить НДФЛ, если я ИП и продаю квартиру, которую не использовал в бизнесе?

Нет. Если объект не был частью предпринимательской деятельности, он считается личным имуществом. Налогом будет НДФЛ (13 % или 0 % при владении более 5 лет). УСН в этом случае не применяется.

Вопрос 2. Можно ли снизить ставку УСН ниже 6 %?

Да, в некоторых регионах действуют пониженные ставки (5 % или 4 %). Ставку уточняйте в налоговой инспекции вашего субъекта РФ.

Вопрос 3. Что делать, если продажная цена ниже кадастровой стоимости?

Согласно письму Минфина от , налог по УСН рассчитывается от цены, указанной в договоре купли‑продажи, даже если она ниже 70 % от кадастровой стоимости.

Вопрос 4. Нужно ли платить НДС при продаже жилой квартиры?

Жилая квартира, не использованная в предпринимательской деятельности, не подлежит налогообложению НДС. Однако если квартира использовалась в бизнесе (например, сдаётся в аренду), НДС может быть обязательным при переходе ИП в плательщики НДС (доход > 60 млн ₽).

Вопрос 5. Как оформить освобождение от налога на имущество?

Подайте в налоговую инспекцию заявление «Об освобождении ИП от налога на имущество», приложив копию свидетельства о регистрации ИП и документы, подтверждающие, что объект используется в рамках УСН.

Продажа недвижимости ИП на УСН – процесс, требующий внимательного анализа использования объекта и выбора оптимального налогового режима. Ключевые выводы:

• Если объект использовался в предпринимательской деятельности – налог уплачивается по УСН (6 % или 15 % в зависимости от выбранного типа).
• Если объект не использовался в бизнесе – применяется НДФЛ (13 % либо льгота при владении более 5 лет).
• С 2025 года ИП, чей доход превысил 60 млн ₽, обязаны платить НДС.
• Для снижения налоговой нагрузки рекомендуется тщательно собирать документальные расходы, рассмотреть переход на УСН «Доходы – расходы», а также использовать региональные пониженные ставки.

Помните, что налоговое законодательство регулярно меняется, поэтому перед совершением сделки рекомендуется проконсультироваться с бухгалтером или налоговым консультантом.

Дата публикации: 19 апреля 2026 г.