С 2026 года сразу несколько российских регионов, включая Санкт-Петербург, повысили лимит дохода, при котором применяется льготный порядок исчисления НДФЛ при продаже недвижимости. Однако главная новость: продажа объекта по цене ниже кадастровой стоимости больше не освобождает от налога. Налоговый кодекс уточняет, что расчёт теперь всегда «завязан» на кадастровую величину, а не на фактическую цену сделки.

Почему кадастровая стоимость редко совпадает с рыночной

Кадастровая стоимость (КС), это результат массовой оценки, проведённой Росреестром на определённую дату. При формировании КС учитываются:

• средняя цена по району;
• инфраструктура;
• год постройки и материалы;
• эксплуатационные характеристики;

Рыночная цена же формируется здесь и сейчас под влиянием спроса, ремонта, вида из окна и даже сезона. Поэтому КС может отличаться в большую или меньшую сторону на 20–40 %.

Налоговые последствия для ИП в 2026 году

База для расчёта НДФЛ

Если вы, как индивидуальный предприниматель, заключаете договор купли-продажи квартиры или нежилого помещения дешевле 70 % кадастровой стоимости, налоговая берёт не фактическую цену, а 70 % кадастровой (п. 9 ст. 214.10 НК РФ).
Пример: кадастровая стоимость квартиры — 10 млн ₽. Вы продали за 6 млн ₽. Налог будет рассчитан от 7 млн ₽ (10 × 0,7), а не от 6 млн ₽.

Срок владения и льготы

Для объектов, приобретённых после , освобождение от НДФЛ действует, если недвижимость находилась во владении:

• 3 года — если получена по наследству, договору дарения от близкого родственника или приватизирована.
• 5 лет — во всех остальных случаях.

В 2026 году ряд регионов увеличивает «льготный порог дохода» (свыше которого приходится декларировать сделку), но это не отменяет правила расчёта по кадастровой стоимости.

Профессиональные вычеты для ИП

Если недвижимость использовалась в предпринимательской деятельности (например, сдавалась в аренду), ИП может:

1. Применить профессиональный вычет в размере фактически подтверждённых расходов (ст. 221 НК РФ).
2. Уменьшить доход на амортизацию, коммунальные и ремонтные затраты по чекам и актам.

Однако даже при этом налоговая всё равно будет сравнивать цену с 70 % кадастровой стоимости.

Как оспорить завышенную кадастровую стоимость

Если КС существенно выше рыночной, её можно:

• Досудебно: подать заявление в комиссию при Росреестре с отчётом независимого оценщика.
• В суде: обжаловать решение комиссии или сразу подать исковое заявление.

Сроки: заявление в комиссию — в течение 6 месяцев с момента публикации новой кадастровой оценки; в суд — в течение 3 лет с даты, когда узнали о нарушении.

Пошаговая инструкция ИП перед продажей

1. Проверьте кадастровую стоимость на публичной кадастровой карте или в выписке ЕГРН.
2. Рассчитайте 70 % от КС и сравните с желаемой ценой продажи.
3. Оцените срок владения. Если меньше 3/5 лет, готовьтесь к НДФЛ.
4. Соберите документы о расходах на приобретение и ведение бизнеса (для вычетов).
5. При необходимости закажите независимую оценку и оспорьте КС до сделки, чтобы понизить будущий налог.
6. Подайте 3-НДФЛ не позднее 30 апреля следующего года, заплатите налог до 15 июля.

Важные даты и лимиты 2026 года

Ключевые советы

1. Не полагайтесь на «указать меньше в договоре» — налог всё равно посчитают по кадастру.
2. Ведите чёткий учёт расходов: квитанции, договоры, акты — всё пригодиться для вычета.
3. Если КС ошибочно высока, не откладывайте оспаривание: ежегодно пересчёт может только увеличивать налог.
4. Консультируйтесь с налоговым юристом при крупных сделках: возможно, выгоднее «отвязать» продажу от ИП и продать как физлицо.