Продажа недвижимости – одно из самых частых вопросов, с которыми сталкиваются индивидуальные предприниматели (ИП). Часто возникает ситуация, когда объект был приобретён физическим лицом, но в момент продажи ИП уже зарегистрирован. Как правильно оформить сделку? Какие налоги платить – по ставке НДФЛ (13 %/15 %) или в рамках упрощённой системы налогообложения (УСН)? В этой статье мы разберём все нюансы, опираясь на актуальное законодательство и практические рекомендации.

Содержание

1. Что считается «недвижимостью ИП» и «недвижимостью физического лица»?
2. Основные нормативные акты
3. Налоговые ставки и льготы
4. Как рассчитывать налог
5. Отчётность: форма 6‑НДФЛ и декларация УСН
6. Особые случаи
7. Часто задаваемые вопросы

Что считается «недвижимостью ИП» и «недвижимостью физического лица»?

Разница между этими понятиями определяется целевым назначением и тем, как объект зарегистрирован в реестре:

• Нежилое помещение, приобретённое в личное владение (на физическое лицо) – считается личной собственностью, даже если впоследствии ИП использует его в своей деятельности.
• Недвижимость, приобретённая в интересах бизнеса (на ИП) – в реестре указано ИП как собственник. При продаже такой объект облагается налогом по выбранному налоговому режиму ИП.
• Коммерческая недвижимость, купленная как физическое лицо, но используемая в бизнесе ИП – в налоговом учёте считается личным имуществом ИП. При продаже налог уплачивается как НДФЛ, но с учётом того, что имущество использовалось в предпринимательской деятельности, могут применяться специальные правила (см. раздел 6).

Основные нормативные акты

Для понимания порядка налогообложения необходимо знать ключевые положения Налогового кодекса РФ (НК РФ):

• Статья 215 НК РФ – налог на доходы физических лиц (НДФЛ) с продажи недвижимости.
• Статья 217 НК РФ – порядок расчёта налоговой базы и льготы для физических лиц.
• Статья 218 НК РФ – налоговые ставки (13 % для резидентов, 15 % для доходов выше 5 млн руб. в год).
• Статья 346.13 НК РФ – доходы ИП, полученные от продажи имущества, используемого в предпринимательской деятельности, включаются в налоговую базу УСН.
• Письмо ФНС России № 03‑04‑05/68971 от – уточняет, что доход от продажи нежилого помещения, использованного в бизнесе, не освобождается от НДФЛ независимо от срока владения.

Налоговые ставки и льготы

НДФЛ (для физических лиц)

Если объект считается личной собственностью, налог уплачивается по ставке:

• 13 % – для резидентов РФ (до 2025 года ставка оставалась 13 %).
• 15 % – если общий годовой доход превышает 5 млн рублей.

УСН (для ИП)

Если имущество было официально зарегистрировано на ИП и использовалось в предпринимательской деятельности, доход от его продажи включается в налоговую базу УСН:

• УСН «Доходы» – налог 6 % от полученного дохода.
• УСН «Доходы – расходы» – налог 15 % от разницы доход‑расход, но в данном случае расходы (стоимость приобретения) учитываются, что может снизить налоговую нагрузку.

Льготы и вычеты

Для физических лиц (в т.ч. ИП, если они продают личную недвижимость) действуют стандартные вычеты:

• Имущественный вычет – 1 млн руб. при продаже жилой недвижимости, если объект находился в собственности более 3 лет (постановление от ). Для нежилой недвижимости такой вычет не предусмотрен.
• Снижение налоговой базы – применяется понижающий коэффициент 0,7, если объект использовался более 5 лет в предпринимательской деятельности (по письму ФНС 2021 г.)

Как рассчитывать налог

Формула расчёта НДФЛ

Налоговая база = (Продажная цена – Договорённая стоимость) × 0,7 (если применим коэффициент) – (Стоимость приобретения + затраты на улучшения)
Налог = Налоговая база × 13 % (или 15 % при большом доходе)

Пример расчёта НДФЛ

ИП продаёт офис, приобретённый в 2004 году за 2 000 000 руб. Продажная цена – 5 000 000 руб. Имущество использовалось в бизнесе 10 лет.

• База без коэффициента: 5 000 000 – 2 000 000 = 3 000 000 руб.
• Применяем коэффициент 0,7 (поскольку срок более 5 лет): 3 000 000 × 0,7 = 2 100 000 руб.
• Налог (13 %): 2 100 000 × 0,13 = 273 000 руб.

Формула расчёта налога по УСН

Налоговая база = Продажная цена – (Стоимость приобретения + затраты на улучшения)
Налог = Налоговая база × 6 % (для УСН «Доходы») или × 15 % (для УСН «Доходы‑расходы»)

Пример расчёта УСН

Те же цифры, но объект зарегистрирован на ИП и использовался в бизнесе.

• База: 5 000 000 – 2 000 000 = 3 000 000 руб.
• Налог (6 %): 3 000 000 × 0,06 = 180 000 руб.

Отчётность: форма 6‑НДФЛ и декларация УСН

Форма 6‑НДФЛ

Если доход облагается НДФЛ, ИП (как физическое лицо) обязан подать форму 6‑НДФЛ:

• Срок подачи – до 30 апреля года, следующего за годом получения дохода.
• Заполняются разделы «Продажа недвижимости», указываются: дата сделки, покупатель, стоимость, налоговая база, применённый коэффициент.
• К декларации прилагаются копии договора купли‑продажи, выписка из ЕГРН, справка о стоимости приобретения.

Декларация по УСН

Если объект считается имуществом ИП, доход включается в декларацию УСН (форма 2‑УСН):

• Срок подачи – до 31 марта года, следующего за отчётным.
• В разделе «Доходы» указывается сумма от продажи, в разделе «Расходы» (при УСН «Доходы‑расходы») – стоимость приобретения и затраты.
• Налог рассчитывается автоматически в системе налоговой (либо вручную, если подаёте бумажную форму).

Особые случаи

Коммерческая недвижимость, приобретённая физическим лицом, но использованная в ИП

В таком случае налог уплачивается как НДФЛ, но к базе применяется понижающий коэффициент 0,7 (если объект использовался более 5 лет). Налоговые льготы, характерные для жилой недвижимости, (вычет 1 млн руб.) не действуют.

ИП продаёт недвижимость, полученную в наследство

Наследственное имущество считается личным, если наследник не оформил его на ИП. Поэтому налоговый режим – НДФЛ. Если наследник уже зарегистрирован как ИП и сразу же использует объект в бизнесе, то с момента начала использования в предпринимательской деятельности доход будет учитываться в УСН.

Продажа недвижимости, находившейся в собственности менее 3 лет (жилая)

Для жилой недвижимости, если срок владения менее 3 лет, вычет не предоставляется, налог уплачивается в полном размере (13 % от разницы цены и стоимости приобретения). Для нежилой недвижимости такой порог не имеет значения – налог всегда обязателен.

Продажа объекта, зарегистрированного на ИП, но не использованного в бизнесе

Если ИП купил помещение, но не использовал его в предпринимательской деятельности, то при продаже налог уплачивается как НДФЛ (13 %/15 %). При этом можно воспользоваться обычными вычетами, если объект – жилой и срок владения превышает 3 года.

Сдача в аренду до продажи

Арендные доходы учитываются в налоговой базе УСН. При последующей продаже учитывается уменьшение налоговой базы за счёт полученных арендных доходов (если выбран режим «Доходы‑расходы»).

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос: Нужно ли платить НДФЛ, если ИП продаёт офис, который он купил в 2004 году и использовал в бизнесе?

Ответ: Да, налог уплачивается. Поскольку объект использовался в предпринимательской деятельности, применяется коэффициент 0,7 к разнице цены и стоимости, а ставка – 13 % (или 15 % при доходе выше 5 млн руб).

Вопрос: Можно ли оформить продажу как УСН, если объект зарегистрирован на физическое лицо?

Ответ: Нет. Если собственником является физическое лицо, налоговый режим – НДФЛ. УСН применяется только к доходам, полученным ИП от продажи имущества, которое официально находится в его собственности.

Вопрос: Какой документ нужен для применения коэффициента 0,7?

Ответ: Необходима справка из налоговой (по запросу) о сроке владения объектом и подтверждение его использования в предпринимательской деятельности (договор аренды, бухгалтерские документы).

Вопрос: Что делать, если сделка заключена в 2026 году, а декларацию нужно подать в 2027?

Ответ: Декларацию 6‑НДФЛ подаёте до 30 апреля 2027 года. При этом налог уплачивается в течение того же года (до 15 июля 2027 года) или в любой момент до 31 декабря 2027 года.

Вопрос: Можно ли уменьшить налог, указав в договоре более низкую стоимость?

Ответ: Нет. Налоговая база рассчитывается исходя из цены, указанной в договоре купли‑продажи и в реестре. Уменьшение цены без документального подтверждения (например, оценки) может быть признано попыткой уклонения от уплаты налогов.

Продажа недвижимости ИП – вопрос, который требует чёткого понимания, кто является собственником и как объект использовался в течение времени. Ключевые моменты:

• Если объект оформлен на физическое лицо, налог уплачивается по ставке НДФЛ (13 %/15 %).
• Если объект оформлен на ИП и использовался в предпринимательской деятельности, доход включается в декларацию УСН (6 % или 15 %).
• Для коммерческой недвижимости, используемой в бизнесе, но приобретённой как личное владение, применяется понижающий коэффициент 0,7, но вычет в 1 млн руб. недоступен.
• Обязательно подать форму 6‑НДФЛ (для НДФЛ) или декларацию УСН (для УСН) в установленные сроки.
• Сохраняйте договоры, выписки из ЕГРН и подтверждающие документы о сроках владения – они понадобятся при расчёте налога и в случае проверок.

Соблюдая эти правила, вы избежите штрафов и сможете оптимизировать налоговую нагрузку при продаже недвижимости.

Для более детального расчёта и подготовки документов рекомендуется обратиться к налоговому консультанту или воспользоваться онлайн‑сервисами, например, «Роско.Юрист».