Аннотация. Вы — индивидуальный предприниматель и собираетесь продать офис, склад или магазин? Тогда главный вопрос: по какому режиму платить налог — по упрощёнке (УСН) или по НДФЛ? В этой статье мы распутаем сложные нити налогового законодательства, приведём конкретные цифры, схемы расчёта и чек-лист для самопроверки.
Почему важно правильно выбрать налоговый режим при продаже
При продаже недвижимости ИП может столкнуться с одним из двух налогов:
- НДФЛ 13 % — если объект числится в качестве личного имущества физ.лица.
- УСН «Доходы» 6 % или УСН «Доходы-минус-расходы» 15 % — если объект использовался в предпринимательской деятельности.
Ошибка в классификации может привести к доначислению налогов + пеням и штрафам.
Когда применяется НДФЛ 13 %
Два ключевых признака:
- Объект не числился в качестве основного средства ИП и не амортизировался.
- ИП не сдавал помещение в аренду по договору аренды, выписанному на ИП.
Льготы при НДФЛ
- Минимальный срок владения:
- 5 лет — если купили после ;
- 3 года, если приобретено по дарению/наследству от родственников, приватизация.
- Имущественный вычет 1 000 000 ₽ — уменьшает налогооблагаемую базу.
- Документальные расходы — можно вычесть фактические затраты на покупку и улучшения.
Пример расчёта НДФЛ
Предприниматель купил офис в 2022 году за 5 млн ₽, продаёт в 2026 году за 7 млн ₽.
Налоговая база = 7 млн ₽ — 5 млн ₽ = 2 млн ₽.
НДФЛ = 2 млн ₽ × 13 % = 260 000 ₽.
Когда применяется УСН
Три сигнала «да, это УСН»:
- Объект числился на балансе ИП как основное средство и амортизировался.
- ИП сдавал помещение в аренду по договору, оформленному на ИП.
- В ЕГРЮЛ/ЕГРИП указано, что вид деятельности «аренда недвижимости» или «оптовая/розничная торговля» с использованием этой недвижимости.
Как рассчитать налог при УСН
| Режим | Формула | Пример |
|---|---|---|
| УСН «Доходы» 6 % | (Цена продажи — 0) × 6 % | 7 млн × 6 % = 420 000 ₽ |
| УСН «Доходы-расходы» 15 % | (Цена продажи — остаточная стоимость — расходы) × 15 % | (7 млн, 3 млн — 0,5 млн) × 15 % = 525 000 ₽ |
Как определить остаточную стоимость
Остаточная стоимость = первоначальная стоимость — начисленная амортизация.
Проверьте в книге учета ОС или в программе 1С.
Сравнительная таблица НДФЛ vs УСН
| Параметр | НДФЛ 13 % | УСН 6 % | УСН 15 % |
|---|---|---|---|
| Ставка | 13 % | 6 % | 15 % |
| Возможность вычета расходов | да | нет | да |
| Мин. срок владения для освобождения | 3/5 лет | нет льгот | нет льгот |
| Штрафы за ошибку | 20 % неуплаты | 20 % неуплаты | 20 % неуплаты |
Алгоритм выбора режима шаг за шагом
- Открываем карточку ОС в 1С. Есть амортизация? Да → переход к пункту 2. Нет → см. НДФЛ.
- Проверяем договоры аренды. Они выписаны на ИП? Да → УСН. Нет → переход к пункту 3.
- Смотрим код ОКВЭД в ЕГРИП. Связан с торговлей или арендой? Да → УСН. Нет → НДФЛ.
- Сравниваем цифры по таблице выше и выбираем минимальную ставку.
Частые ошибки и как их избежать
- Ошибка 1. ИП считает, что «если я на УСН, то всегда 6 %». Забывает, что можно выбрать 15 % и уменьшить базу.
- Ошибка 2. Не учитывается налог на имущество при УСН — при продаже могут начислить задолженность.
- Ошибка 3. Не оформлен акт ввода ОС в эксплуатацию → ФНС может «переквалифицировать» доход в НДФЛ.
Чек-лист перед сделкой
- ☐ Проверил остаточную стоимость в 1С.
- ☐ Убедился, что ЕГРИП содержит нужный ОКВЭД.
- ☐ Пересчитал налоги по двум вариантам (НДФЛ и УСН 6/15 %).
- ☐ Подготовил копию договора купли-продажи 2022 г; для вычета расходов.
- ☐ Согласовал дату перехода права собственности до , чтобы успеть подать декларацию.
Краткий итог
Если недвижимость была личной и не использовалась в бизнесе — плати НДФЛ 13 %, используй льготный срок владения и вычет.
Если объект числился в бизнесе, сравните УСН 6 % и 15 % и выберите меньший налог.
Внимание! С 2025 г. ИП на УСН освобождены от налога на имущество организаций (п. 3 ст. 346.11 НК РФ), но при продаже этого не касается — налог с прибыли нужно заплатить в любом случае.
Удачной продажи и минимальных налогов!