Последняя проверка актуальности: 08:43
Какие налоги возникнут при продаже нежилого помещения в 2021 году?
Индивидуальный предприниматель, применяющий упрощённую систему налогообложения (УСН), при продаже недвижимости может столкнуться с двумя видами налоговых обязательств:
- Налог по УСН (6 % «Доходы» или 15 % «Доходы минус расходы»).
- Налог на имущество физлиц за период владения (если объект числился на балансе как имущество физлица).
Если объект числился как «основное средство» ИП
Как отразить продажу в УСН-декларации
Нежилое помещение, приобретённое до перехода на УСН или в период УСН-режима для использования в предпринимательской деятельности, считается основным средством (ОС). При продаже такого ОС:
- Доход от продажи включается в налоговую базу УСН (п. 1 ст. 346.15 НК РФ).
- Расходы на приобретение могут быть учтены только в пределах сумм, которые ранее не были приняты к вычету (п. 3 ст. 346.16 НК РФ).
Пример расчёта при УСН «Доходы минус расходы»
Предприниматель купил офис за 5 000 000 ₽ в 2020 году и включил в расходы 1 000 000 ₽ (амортизация + часть стоимости). В 2021 году продаёт его за 7 000 000 ₽.
Налоговая база:
7 000 000 ₽ (выручка) – (5 000 000 ₽ – 1 000 000 ₽ остаток непонесённых расходов) = 3 000 000 ₽.
Налог: 3 000 000 × 15 % = 450 000 ₽.
Если объект числился как «личное имущество» физлица
Иногда ИП приобретает недвижимость на себя как физлицо, а не как предприниматель. Тогда:
- Доход от продажи подлежит НДФЛ по ставке 13 % (ст. 214.1 НК РФ).
- Налоговый вычет: можно вычесть расходы на покупку, подтверждённые документами, либо использовать фиксированный вычет 250 000 ₽ (п. 2 ст. 220 НК РФ).
Обратите внимание: налоговая инспекция может переквалифицировать сделку, если установит, что помещение использовалось в предпринимательской деятельности. Тогда применяется правило из раздела 2.
Особенности при патенте на розничную торговлю
Если ИП одновременно применяет УСН и Патент, а нежилое помещение использовалось только для розничной торговли (магазин с выходом на улицу), то:
- при продаже магазина как недвижимости применяется УСН (т.к. Патент не распространяется на операции с ОС);
- если в бухгалтерии объект числился как основное средство, считаем доход и расходы по правилам УСН;
- если объект числился как личное имущество ИП, применяем НДФЛ 13 %.
Как уменьшить налог при продаже
- Документируйте расходы: чеки, договоры, акты приёма-передачи, кадастровые выписки.
- Используйте вычет 250 000 ₽, если нет документов или сумма расходов меньше.
- Проверьте период владения: если объект куплен до , то при владении более 3 лет действует освобождение от НДФЛ (ст. 217;1 НК РФ);
- Разделите сделку на доли: если ИП продаёт нежилое помещение вместе с земельным участком, можно структурировать договор, чтобы минимизировать налоговую базу за счёт разных КС на участок и здание.
Краткий чек-лист для ИП
| Вопрос | Что делать |
|---|---|
| Что указать в договоре купли-продажи? | Указать, что продавец — ИП на УСН; отразить цену без НДС. |
| Как отразить в КДП (Книга доходов и расходов)? | Доход от продажи отражается в день поступления денег (п. 1 ст. 346.17 НК РФ). |
| Когда платить налог? | В срок до 30 апреля 2022 года (декларация УСН за 2021 г.). |
| Нужно ли сдавать 3-НДФЛ? | Нет, если объект числился как ОС на УСН. Да, если как личное имущество. |
На что обратить внимание в 2021 году
- Новый порядок КДП (Приказ Минфина № 227н от ): используйте обновлённую форму.
- ЕГАИС-фиксация сделок с недвижимостью с : указание ИНН продавца-ИП обязательно.
- Кадастровая переоценка: если кадастровая стоимость выросла, налог по УСН всё равно рассчитывается от договорной цены, но налоговая может проверить её соответствие рыночной.
При продаже нежилого помещения ИП на УСН в 2021 году:
- Определите, что это было за имущество — ОС или личное имущество.
- Рассчитайте налог по УСН или НДФЛ, учитывая вычеты.
- Сдайте декларацию и уплатите налог в срок.
- Храните документы не менее 4 лет (п. 2.1 ст. 23 НК РФ).
Важно! Если возникают сомнения, лучше заранее получить письменную консультацию в ИФНС или обратиться к профессиональному бухгалтеру.