Инвестиционная недвижимость (investment property) – это объект недвижимости, который
сдается в аренду, используется для получения дохода от капитального прироста
или обеих этих целей одновременно, но не предназначен для собственного
использования компанией․ В отличие от основных средств, такие активы
не подлежат амортизации в бухгалтерском учёте․ Почему так происходит
и какие последствия это имеет для инвесторов и компаний? Об этом
расскажет данная статья․

Содержание

1. Что считается инвестиционной недвижимостью?
2. Нормативно‑правовая база
3. Почему инвестиционная недвижимость не амортизируется?
4. Оценка и переоценка актива
5. Налоговые последствия
6. Плюсы и минусы отсутствия амортизации
7. Практические примеры
8. Часто задаваемые вопросы

Что считается инвестиционной недвижимостью?

Согласно МСФО (IAS 40) «Инвестиционная недвижимость» и
Российскому Положению по бухгалтерскому учёту № 6/01 «Учет
инвестиционной недвижимости», объект относится к инвестиционной,
если он удовлетворяет хотя бы одному из следующих критериев:

• Сдаёться в аренду на долгосрочной основе;
• Содержит в себе ожидание прироста капитальной стоимости;
• Используется для получения дохода от аренды и/или от продажи․

К типичным примерам относятся:

• Офисные здания, сдаваемые в аренду третьим лицам;
• Торговые центры и бизнес‑парки;
• Жилые квартиры, сдаваемые в аренду (не собственное жильё сотрудников);
• Склады, логистические центры, гостиницы, медицинские комплексы․

Нормативно‑правовая база

В России регулирование происходит на двух уровнях:

Почему инвестиционная недвижимость не амортизируется?

Основные причины, изложенные в международных и национальных стандартах:

• Сохранение стоимости – недвижимость, как правило, имеет длительный срок службы,
  часто превышающий 50‑100 лет, а её экономический срок эксплуатации
  неопределён․
• Изменчивость рыночной стоимости – стоимость недвижимости подвержена
  колебаниям, связанным с спросом, инфляцией, расположением и другими
  факторами․ Амортизация, как линейный или ускоренный расход,
  не отражает реального изменения стоимости․
• Фокус на доходности – инвесторы интересуются доходом от аренды и
  приростом капитала, а не «износом» объекта․
• Упрощение учёта – отсутствие начисления амортизации упрощает
  подготовку финансовой отчётности и снижает нагрузку на бухгалтерию․

Оценка и переоценка инвестиционной недвижимости

Если объект классифицируется как инвестиционная недвижимость, у компании есть два
возможных пути учёта:

1. Модель стоимости приобретения (cost model) – объект учитывается по
   первоначальной стоимости, но без начисления амортизации․ При
   последующей переоценке разница отражается в прочих совокупных
   доходах (OCI) или в прибыли/убытке, в зависимости от выбранной
   политики․
2. Модель переоценки (revaluation model) – объект переоценивается
   регулярно (обычно раз в год) до справедливой стоимости․ Любая
   увеличенная стоимость вносится в прочие совокупные доходы,
   а уменьшения – в прибыль/убыток․

Для обеих моделей важно вести детальную документацию о проведённых
оценках (отчёты независимых оценщиков, методологии, дата оценки)․

Налоговые последствия

Отличие бухгалтерского и налогового учёта часто приводит к «разнице
времени» (temporary differences)․ Ниже – основные моменты:

• Для целей налога на прибыль недвижимость может быть отнесена к основным
  средствам и амортизироваться, если она не используется в производственной
  деятельности․ Ставка амортизации по Налоговому кодексу – 2‑5% в
  зависимости от типа недвижимости․
• Разница между бухгалтерским отсутствием амортизации и налоговой
  амортизацией приводит к отложенному налоговому обязательству
  (deferred tax liability) в балансе․
• При продаже инвестиционной недвижимости налог на прибыль
  рассчитывается от разницы между справедливой стоимостью (по
  бухгалтерскому учёту) и балансовой стоимостью (с учётом
  налоговой амортизации)․
• Налог на имущество (НДФЛ/Налог на имущество организаций) учитывает
  кадастровую стоимость, а не бухгалтерскую, поэтому влияние
  амортизации может быть ограничено․

Плюсы и минусы отсутствия амортизации

Плюсы

• Более высокая чистая прибыль в бухгалтерском отчёте – отсутствие
  расходов на амортизацию повышает EBIT и чистый результат․
• Привлекательность для инвесторов – отчетность показывает более
  высокий уровень активов и доходов от аренды․
• Гибкость в выборе модели оценки – возможность переоценки до
  рыночной стоимости․
• Упрощённый учёт – нет необходимости рассчитывать амортизацию,
  проводить её корректировки и поддерживать графики износа․

Минусы

• Отложенные налоговые обязательства – разница между бухгалтерским
  и налоговым учётом может увеличить налоговые выплаты в
  будущем․
• Риск переоценки – если рыночная стоимость падает, убытки
  отражаются в прибыли, что может ухудшить финансовые показатели․
• Сложности при получении кредитов – кредиторы часто требуют
  наличие амортизируемых активов в качестве обеспечения․
• Не учитывается физический износ – в случае необходимости капитального
  ремонта бухгалтерская стоимость может существенно отличаться от
  реального состояния объекта․

Практические примеры

Пример 1․ Офисный комплекс «Сити‑Тауэр»

Компания «Альфа Инвест» приобрела офисный комплекс за 200 млн ₽ в 2015 году․
Объект сдается в аренду, доход – 15 млн ₽ в год․ По ПБУ 6/01 выбирается
модель стоимости приобретения, амортизация не начисляется․

Бухгалтерская стоимость на 2026 год — 200 млн ₽ (не меняется)․ В 2025 году
независимая оценка показала справедливую стоимость 260 млн ₽․ По модели
переоценки разница 60 млн ₽ переносится в прочие совокупные доходы․

Для налога на прибыль компания использует линейную амортизацию 2 % годовых
(по НК РФ)․ С 2015 по 2025 год накопленная налоговая амортизация –
≈22 млн ₽․ Отложенное налоговое обязательство = 22 млн ₽ × 20 % (ставка НП) = 4,4 млн ₽․

Пример 2․ Жилой многоквартирный дом, сдающийся в аренду

«Бета Жилл» приобрела дом за 50 млн ₽ в 2020 году․ По ПБУ 6/01 выбран
вариант «стоимость приобретения», амортизация не начисляется․

В 2024 году оценка показала рост стоимости до 55 млн ₽․ Увеличение 5 млн ₽
отражается в прочих совокупных доходах․ Налоговый учёт – объект
классифицируется как основное средство, амортизация 3 % годовых → к 2024 году
накопленная амортизация 1,5 млн ₽․ Отложенное налоговое обязательство
≈300 тыс ₽․

Часто задаваемые вопросы

Можно ли одновременно использовать обе модели учёта?

Нет; По МСФО и ПБУ 6/01 организация должна выбрать одну модель (стоимость
приобретения или переоценки) и применять её последовательно․

Что происходит, если объект перестаёт быть инвестиционной?

Если объект переходит в собственное использование (например, переоборудуется
под офис компании), его следует переклассифицировать в основные
средства, и с этого момента начислять амортизацию․

Как влияют изменения в законодательстве на амортизацию?

Изменения в НК РФ могут изменить ставки налоговой амортизации, но
бухгалтерская политика (отсутствие амортизации) остаётся неизменной,
пока объект классифицируется как инвестиционная недвижимость․

Нужно ли проводить переоценку каждый год?

Требования зависят от выбранной модели․ При модели переоценки – минимум раз в
год или при существенном изменении рыночных условий․ При модели стоимости
приобретения переоценка не обязательна, но может быть выполнена
добровольно․

Как отразить ремонтные работы?

Капитальный ремонт (превышающий обычный текущий ремонт) капитализируется
и увеличивает балансовую стоимость объекта․ Текущий ремонт учитывается
как текущий расход․

Отсутствие амортизации у инвестиционной недвижимости обусловлено её
спецификой: длительный срок службы, рыночная стоимость, ориентированность
на доходность и прирост капитала․ Это приводит к особенностям бухгалтерского
и налогового учёта, а также к специфическим финансовым эффектам – как

положительным (большая чистая прибыль, гибкость оценки), так и отрицательным
(отложенные налоговые обязательства, риск переоценки)․

Для успешного управления инвестиционной недвижимостью важно:

• Чётко определить классификацию объекта;
• Выбрать подходящую модель учёта и придерживаться её последовательно;
• Регулярно проводить независимую оценку рыночной стоимости;
• Вести учёт налоговых и бухгалтерских различий, контролировать отложенные
  налоговые обязательства;
• Планировать капитальные вложения и ремонт, учитывая их влияние на
  финансовую отчётность․

Только комплексный подход позволит максимально использовать преимущества
инвестиционной недвижимости и минимизировать потенциальные риски․