Вопрос о праве собственности иностранных физических и юридических лиц на земельные участки сельскохозяйственного назначения (ЗСН) остаётся одним из самых обсуждаемых в российском земельном законодательстве. Статья рассматривает действующее правовое регулирование, основные ограничения, существующие исключения и практические аспекты приобретения такой недвижимости иностранцами.
Нормативно‑правовая база
- Земельный кодекс Российской Федерации (ЗК РФ) от № 136‑ФЗ – основной закон, регулирующий отношения с землёй.
- Статья 15 ЗК РФ – определяет субъекты права собственности на землю.
- Статья 39.4 ЗК РФ – устанавливает порядок предоставления иностранцам земель в собственность за плату.
- Конституция РФ, ст. 3‑й и ст; 62 – гарантируют равные права иностранцам, если иное не предусмотрено федеральным законом.
- Федеральный закон № 115‑ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (2020) – уточняет порядок регистрации прав иностранных лиц.
1.1 Ключевые положения Статьи 15 ЗК РФ
Субъектами права собственности на землю являются:
- Граждане Российской Федерации;
- Иностранные граждане и лица без гражданства;
- Юридические лица (в т.ч. иностранные), если их уставный (складочный) капитал не более 50 % принадлежит иностранным гражданам.
Однако в пункте 3 перечислены исключения – категории земель, которые иностранные граждане и юридические лица не могут приобретать в собственность.
Общие ограничения на приобретение сельскохозяйственных земель
2.1 Что запрещено?
Согласно пункту 3 статьи 15 ЗК РФ, иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать правом собственности на земельные участки из следующих категорий:
- Земли, находящиеся в приграничных территориях (см. перечень в статье 15, п. 3);
- Земли, отведённые под военно‑стратегическое использование;
- Земли, предназначенные для публичных нужд (дороги, железные дороги, линии электропередач и др.);
- Земли, отнесённые к особо охраняемым природным территориям (заповедники, национальные парки);
- Земли, отнесённые к землям сельскохозяйственного назначения в пределах 100 км от государственной границы (в рамках Приграничной зоны, уточняются региональными нормативными актами).
2.2 Порог владения в уставном капитале
Если в уставном (складочном) капитале юридического лица более 50 % принадлежат иностранные граждане или юридические лица, такое юридическое лицо считается «иностранным» и подпадает под ограничения, указанные выше.
2.3 Какой тип прав может быть предоставлен?
- Аренда – основной способ участия иностранцев в сельскохозяйственном земельном обороте (сроком до 30 лет, с возможностью продления).
- Оправдание правом собственности по наследству – допускается, если наследник является иностранным гражданином, но земельный участок не относится к запрещённым категориям.
- Иные законные основания – например, предоставление земель в собственность в рамках международных договоров о взаимности.
Исключения, позволяющие владеть сельскохозяйственными землями
3.1 Право собственности в порядке наследования
Закон допускает, что иностранный гражданин может стать собственником сельскохозяйственного участка, унаследовав его от российского гражданина, при условии, что участок не находится в запрещённой категории.
3.2 Приобретение через российскую компанию
Иностранный инвестор может создать российскую юридическую форму (ООО, АО) с доли участия менее 50 %. В этом случае компания считается российской, и её имущество (включая сельскохозяйственную землю) может находиться в собственности компании.
3.3 Международные договоры о взаимности
В некоторых случаях, если между РФ и страной гражданина заключён договор о взаимном предоставлении прав собственности на землю, иностранный гражданин может получить право собственности в соответствии с этим договором. Пример – договоры с отдельными странами СНГ, однако такие договоры редки и требуют отдельного согласования.
3.4 Земли, находящиеся вне Приграничной зоны
Если сельскохозяйственный участок расположен за пределами 100 км от границы (или за пределами иной установленной зоны), иностранный гражданин может получить право собственности при условии выполнения требований статьи 39.4 ЗК РФ (платёж за землю).
Практика 2023‑2026 годов: изменения и тенденции
| Год | Событие | Влияние на иностранных собственников |
|---|---|---|
| 2023 | Внесены поправки в Федеральный закон «О государственной регистрации прав» – упрощён порядок регистрации прав иностранных лиц. | Сократилось время оформления, но ограничения остались. |
| 2024 | КонсультантПлюс опубликовал аналитический обзор «Пределы и ограничения права собственности иностранных граждан на земельные участки». | Уточнены критерии «приграничных территорий» (расширены до 150 км в некоторых регионах). |
| 2025 | Судебные решения по делу Л. О. (суд первой инстанции) подтвердили невозможность собственности на сельхозземлю в приграничных районах. | Укрепление прецедентной практики по запрету. |
| 2026 | Отчёт «Иностранные инвесторы в агросекторе России» (РосКо) показал рост арендных договоров до 30 % в сравнении с 2022 г. | Тенденция к аренде, а не к собственности. |
4.1 Хорватия и другие страны: сравнение
В отличие от России, с 1 июля 2023 г. Хорватия начала снимать ограничения на покупку сельскохозяйственных земель иностранцами, что привлекло значительные инвестиции в агросектор. Это подчёркивает уникальность российского подхода, где ограничения сохраняются из соображений национальной безопасности.
Пошаговый порядок приобретения сельскохозяйственного участка иностранцем (при наличии оснований)
- Определить категорию земли – проверить, не относится ли участок к запрещённым (приграничные, охраняемые, стратегические).
- Выбрать форму владения:
- Аренда (рекомендовано в большинстве случаев);
- Создание российской компании с долей иностранных учредителей < 50 %;
- Наследование от российского гражданина.
- Подготовить пакет документов:
- Паспорт и миграционный статус;
- Свидетельство о праве собственности или договор аренды (для юридических лиц – устав, выписка из ЕГРЮЛ);
- Согласие органа местного самоуправления (если требуется);
- Кадастровый план и выписка из ЕГРН.
- Оплатить землю – в случае собственности за плату (п. 4 ст. 39.4 ЗК РФ) необходимо уплатить полную стоимость в установленном порядке.
- Регистрация прав в Росреестре:
- Подача заявления в электронном виде через портал Госуслуг;
- Оплата госпошлины (для иностранных – обычно 2 % от стоимости, но не менее 4000 руб.);
- Получение выписки из ЕГРН.
- Соблюдать ограничения по сроку – если право основано на аренде, следить за сроком действия договора и своевременно продлевать.
Судебная практика и типичные споры
- Дело «Л. О. против администрации района» (2025) – суд первой инстанции отказал в признании права собственности, сославшись на пункт 3 ст. 15 ЗК РФ (приграничная зона).
- Дело «Агросервис ООО» (2024) – компания с 48 % иностранных учредителей успешно получила право собственности на 150 га сельхозземли в Тульской области.
- Наследственное дело «Иванова в; С.» (2023) – наследник‑иностранец получил земельный участок в собственность, поскольку участок находился в центральной части Красноярского края и не был ограничен законом.
Эти примеры показывают, что ключевой фактор – соответствие участка категории, разрешённой для иностранцев, а также правильное оформление юридических форм.
Международный опыт: сравнение с другими странами
| Страна | Ограничения | Форма владения | Особенности |
|---|---|---|---|
| Германия | Нет ограничений на сельхозземлю, но требуется местный представитель. | Собственность, аренда. | Только в случае стратегических объектов – согласие правительства. |
| Франция | Ограничения на земельные участки более 100 гектаров. | Собственность, аренда. | Иностранцы могут владеть через французскую компанию. |
| Хорватия | С 2023 г. ограничения сняты. | Собственность. | Активный приток инвестиций в агросектор. |
| Россия | Запрет на собственность в приграничных, стратегических и охраняемых зонах; ограничение 50 % в уставном капитале. | Аренда, собственность (при соблюдении условий). | Сильный акцент на национальную безопасность. |
Иностранные граждане могут обладать земельными участками сельскохозяйственного назначения в России, но только при соблюдении ряда строгих условий:
- Участок не должен находиться в приграничных, стратегических, охраняемых территориях;
- Иностранные юридические лица могут владеть землёй лишь при доле участия не более 50 %;
- В большинстве случаев предпочтительной формой участия является аренда (до 30 лет) либо владение через российскую компанию.
- Исключения (наследование, международные договоры о взаимности) позволяют получить полное право собственности, но требуют тщательной юридической проверки.
Текущая тенденция (2023‑2026 гг.) – переход от попыток прямой покупки к более гибким моделям аренды и совместных инвестиций через российские юридические лица. При планировании инвестиций в сельскохозяйственный сектор рекомендуется привлекать специализированных юристов, знакомых с региональными нормативными актами и актуальной судебной практикой.
Дата публикации: 18 апреля 2026 г. | Источники: Земельный кодекс РФ, КонсультантПлюс, официальные сайты Росреестра, аналитические отчёты РосКо, судебные решения 2023‑2025 гг.