Федеральный закон № 382-ФЗ и поправки 2026 года существенно расширили льготы, однако для иностранных налоговых резидентов и нерезидентов сохраняются особые правила․ Ниже ‒ подробная инструкция, как рассчитать, уменьшить и уплатить налог при продаже квартиры в России, если вы иностранец․

Кто считается иностранцем-резидентом в 2026 году

Налоговый статус определяется не гражданством, а количеством дней пребывания в России:

• резидент РФ – провёл ≥ 183 календарных дней в течение любых 12 подряд идущих месяцев;
• нерезидент – провёл < 183 дней․

Статус пересматривается каждую сделку: если в момент подписания договора купли-продажи вы уже были 183+ дней в стране, применяется ставка 13 % / 15 %, иначе – 30 %․

Основные ставки НДФЛ при продаже квартиры в 2026 году

3 года – если квартира была получена по наследству, в дар от близкого родственника, приватизация, рента․ В остальных случаях – 5 лет (без учёта льгот 2026 года)․

Новые льготы 2026 года для семей с детьми

С вступили в силу расширенные основания освобождения от НДФЛ:

• семьи, где есть ребёнок-инвалид любого возраста;
• семьи, где второй родитель (усыновитель) официально отсутствует;
• семья купила другую квартиру любой площади в течение 12 месяцев после продажи․

Важно: льгота распространяется на всех участников семьи, включая иностранцев, если они являются налоговыми резидентами РФ․

Как рассчитать налог: поэтапный алгоритм

1. Определить доход от продажи (стоимость из договора, но не ниже кадастровой × 0,7)․
2. Выбрать способ уменьшения базы:
   • Вычет в размере 1 млн ₽ – доступен всем, кроме нерезидентов (применяется к российским резидентам);
   • Доход минус расходы – можно документально подтвердить покупную цену и связанные расходы (ремонт, ипотечные проценты)․
3. Применить ставку (13 %/15 % или 30 %)․
4. Заполнить 3-НДФЛ и подать до 30 апреля следующего года, уплатить до 15 июля․

Пример расчёта для иностранца-резидента и нерезидента

Ситуация 1: иностранец-резидент, владел квартиру 2 года

• Цена продажи – 12 000 000 ₽
• Кадастровая – 14 000 000 ₽ → 70 % = 9 800 000 ₽, берём 12 млн как большую․
• Документальные расходы на покупку – 10 000 000 ₽․
• База: 12 000 000 – 10 000 000 = 2 000 000 ₽․
• Налог: 2 000 000 × 13 % = 260 000 ₽․

Ситуация 2: иностранец-нерезидент, владел 7 лет

• Доход от продажи – 12 000 000 ₽․
• Вычет 1 млн ₽ не применяется․
• Налог: 12 000 000 × 30 % = 3 600 000 ₽․

Как иностранцу подать декларацию 3-НДФЛ

1. Зарегистрировать аккаунт на Госуслугах․
2. Получить ЭЦП (электронно-цифровая подпись) через Мой документ или фотономер + СНИЛС․
3. Установить программу «Декларация» или подать онлайн в личном кабинете ФНС․
4. Прикрепить:
   • договор купли-продажи,
   • ДКП покупки (если применяется вычет «доход минус расходы»),
   • квитанции, акты, договоры ремонта,
   • документы о статусе резидента (штампы в паспорте, выписка из ФМС)․
5. Сохранить квитанцию об уплате налога․

Частые ошибки и риски

Заранее проверьте количество дней пребывания в РФ и документально зафиксируйте статус резидента․
Держите все подтверждающие расходы на покупку и ремонт․
Если у вас есть дети-инвалиды или вы одинокий родитель, воспользуйтесь новой семейной льготой 2026 года․
Подайте декларацию в срок, даже если налог равен нулю – это зафиксирует право на будущий вычет при покупке нового жилья․
При сомнениях обратитесь к квалифицированному налоговому консультанту, специализирующемуся на работе с иностранцами․

Важно: информация актуальна на апрель 2026 года; Перед подачей декларации уточните ставки и сроки на сайте ФНС России или в мобильном приложении «Госуслуги – Налоги»․