С 2026 года правила имущественного вычета при покупке жилья стали жёстче: россияне могут воспользоваться вычетом только один раз в жизни, а если квартира оформлена на двоих супругов, то налоговая ставка «упирается» в общий лимит. Ниже — разбор, сколько именно может вернуть семья, как поделить вычет и какие ошибки чаще всего совершают.
Какой размер вычета положен семье в 2026 году
| Вид расходов | Лимит вычета на семью | Максимум к возврату НДФЛ (13 %) |
|---|---|---|
| Стоимость квартиры/дома | 6 000 000 ₽* | 780 000 ₽ |
| Ипотечные проценты | 3 000 000 ₽ | 390 000 ₽ |
| — | 1 170 000 ₽ |
* Проект Госдумы, внесённый в декабре 2025 г., пока проходит второе чтение. Если закон не успеет принять до конца 2026 г., лимит останется прежним — 2 000 000 ₽ на объект.
Как делится вычет между супругами
Вариант А: квартира в общей долевой собственности (например, ½ и ½)
- Каждый супруг может заявить вычет пропорционально своей доле.
- Пример: куплена квартира за 5 000 000 ₽. Каждый сможет вернуть 13 % от 2 500 000 ₽ = 325 000 ₽.
Вариант Б: квартира в совместной собственности без раздела долей
- Супруги сами распределяют сумму вычета в любых пропорциях (0 %/100 %, 50 %/50 %, 70 %/30 % и т.д.).
- Главное условие: общий заявленный вычет не превышает 6 000 000 ₽.
- Пример: один супруг заявляет 4 000 000 ₽ (520 000 ₽ к возврату), второй — 2 000 000 ₽ (260 000 ₽).
Вариант В: квартира оформлена только на одного из супругов
- Одновременно вычет может получить только один человек.
- Если в 2026 г. заявление подал муж, жена больше не сможет получить вычет на эту же квартиру. Однако она сохраняет за собой право вычета при покупке следующего жилья, если закон о «один раз в жизни» не вступит раньше.
Как рассчитать реальный возврат с учётом зарплаты
С 2025 года налоговая смотрит не только на стоимость жилья, но и на фактически уплаченный НДФЛ. Формула простая:
Возврат = минимальное значение из (лимит вычета; стоимость квартиры; уплаченный НДФЛ за год × 13 %)
Пример расчёта
- Квартира — 4 500 000 ₽
- Годовой доход супругов: жена 900 000 ₽, муж 1 200 000 ₽
- Уплаченный НДФЛ: жена 117 000 ₽, муж 156 000 ₽
Если супруги делят вычет 50/50:
- Жена может вернуть 117 000 ₽ (её годовой НДФЛ).
- Муж, 156 000 ₽.
- Оставшиеся 507 000 ₽ можно получать ежегодно, пока не исчерпается лимит.
Пошаговая инструкция: как оформить вычет семье
- Собрать документы: ЕГРН, ДКП/ДДУ, акт приёма-передачи, платёжки, справка 2-НДФЛ.
- Заполнить заявление в личном кабинете ФНС (раздел «Налоговые вычеты» → «Имущественные»).
- Указать пропорции распределения между супругами (если совместная собственность).
- Подать декларацию 3-НДФЛ — можно сразу за 3 последних года, если квартира куплена раньше.
- Получить деньги на карту или из бюджетный счёт в течение 4 месяцев.
Три популярные ошибки супругов
- Ошибка 1. «Раз мы в браке, то каждый получит по 6 млн». Нет, лимит 6 млн ₽ на семью, не на человека.
- Ошибка 2. «Квартира на мужа — жена всё равно получит вычет». Нет, заявление может быть только от собственника или от доверенного лица.
- Ошибка 3. «Можем поделить 0 %/100 %, а потом поменять». Нет, распределение фиксируется один раз и не меняется.
Что изменится в 2026-2027 годах
- Повышение лимита до 6 млн ₽ пока не утверждено окончательно. Ключевое голосование, весной 2026 г.
- Появится автоматический вычет через работодателя: налоговая будет сразу уменьшать удержания, не дожидаясь декларации.
- Запланирована интеграция с Госуслугами: подтверждение права на вычет можно будет получить за 1 клик.
Короткий чек-лист: «Сколько мы получим?»
- Определили общую стоимость жилья.
- Узнали форму собственности: долевая или совместная.
- Решили, кто и в какой доле заявляет вычет (с учётом зарплат).
- Проверили уплаченный НДФЛ за последние 3 года.
- Подали заявление в ФНС или через работодателя.