С 20 апреля 2026 года в России вступил в силу закон № 123-ФЗ, который кардинально меняет правила банкротства физлиц с ипотечным жильём; Основное новшество: должник может получить часть средств от продажи единственного жилья на торгах, чтобы приобрести новое жильё меньшей площади․ Разберёмся, кто и при каких условиях может быть выселен, и как защитить свои права․
Когда возможно выселение из единственного жилья при банкротстве
Ипотечное жильё — единственное у должника
Если квартира находится в залоге у банка и:
- Это единственное пригодное для проживания жильё;
- Долг по ипотеке превышает 5 млн рублей (для регионов) или 10 млн рублей (для Москвы/СПб);
- Финансовый управляющий признал недвижимость единственным активом, способным покрыть долги․
→ Продажа разрешена через торги, но должнику гарантирован выплатный резерв․
Неипотечное единственное жильё
Если квартира не в залоге, но:
- Долг превышает 500 тыс․ рублей;
- У должника нет другой собственности;
- Управляющий доказал, что иное имущество не покроет долги․
→ Выселение невозможно без предоставления альтернативного жилья (по ст․ 446 ГПК РФ)․
Новые гарантии для должников
Какую часть получает должник после продажи?
- Минимальный резерв: 1 млн рублей (или эквивалент 18 м² в регионе)․
- Дополнительный резерв: если квартира продана дороже оценки, 50% сверх оценки возвращается должнику․
Пример расчёта:
Квартира в Москве продана за 12 млн рублей, долг — 8 млн рублей, оценка — 11 млн рублей․
Должник получит:
— 1 млн (минимальный резерв) + (12 млн — 11 млн) × 50% = 1,5 млн рублей․
Альтернативные варианты
- Реструктуризация ипотеки: банк может продлить срок и снизить платёж․
- Безопасный выкуп: должник/родственники могут выкупить квартиру по оценке, не допуская торгов․
Как избежать выселения: пошаговый план
- Подать заявление о банкротстве через МФЦ или Госуслуги․
- Требовать назначения финансового управляющего, указав, что жильё единственное․
- Предоставить доказательства: выписки ЕГРН, справка о прописке всех членов семьи․
- Участвовать в собрании кредиторов, чтобы согласовать условия продажи и резерва․
- При возникновении спора — подать жалобу в арбитражный суд в течение 10 дней․
Частые вопросы
Вопрос: «Могут ли выселить с детьми?»
Ответ: Нет, если дети прописаны, продажа возможна только после предоставления денег на покупку нового жилья․
Вопрос: «Что делать, если квартира ипотечная, но долг меньше 5 млн?»
Ответ: Выселение невозможно — банк может требовать реализацию залога, но суд откажет из-за малого размера долга․
Новый закон 2026 года балансирует права кредиторов и защиту должников․ Главное — своевременно обратиться к финансовому управляющему и отстаивать право на резерв․ При спорах рекомендуется консультироваться с юристом по банкротству․