Современное градостроительство, развитие транспортной инфраструктуры и рост спроса на недра толкают государство, бизнес и граждан задаваться вопросом: кто владеет тем, что находится под нашими ногами?
От катакомб и шахт до подземных паркингов и тепловых сетей — всё это подпадаёт под понятие «подземные объекты». Ниже разберёмся, как российское законодательство определяет право собственности на них.

Что считается «подземным объектом» в праве

Юридически к подземным объектам относятся:

• Объекты недвижимости, расположенные ниже поверхности земли (подземные парковки, торговые галереи, станции метро, тоннели).
• Инженерные сети: трубопроводы, кабельные линии, коллекторы.
• Геологические объекты: полезные ископаемые, подземные воды, пустоты в недрах.

Важно различать два «слоя»:
– право собственности на само подземное сооружение или недра;
– право собственности на пространство под землёй, в котором это сооружение находится.

Кто владеет пространством под землёй: земельный участок vs. недра

Земельный участок как вертикально-ограниченный объект

Согласно ст. 261 ГК РФ, земельный участок включает в себя поверхностный слой, а также пространство над и под поверхностью в пределах, необходимых для его использования.
Однако эта «связка» действует только до границы, где начинаются недра. Глубина этой границы чётко не определена, но на практике считается, что:

• гражданин или компания, владеющие участком, автоматически владеют пространством до глубины разумного использования (фундамент, подвалы, инженерные колодцы);
• дальнейшая глубина переходит в сферу федеральной собственности как недра.

Недра: исключительно государство

Статья 1 Закона РФ «О недрах» прямо указывает: недра принадлежат Российской Федерации. Любое извлечение полезных ископаемых или строительство глубоких сооружений (например, шахт) возможно только на основании лицензии.

Как оформляется право собственности на подземные сооружения

Самостоятельные объекты недвижимости

Если подземное сооружение имеет изолированные помещения и технически может существовать отдельно от земельного участка, оно подлежит кадастровому учёту и государственной регистрации. Пример: станция метро, подземный торговый центр.
В этом случае:

1. Проект сооружения согласовывается с Роспотребнадзором, МЧС и Ростехнадзором.
2. После ввода в эксплуатацию объект заносится в ЕГРН.
3. Возникает самостоятельное право собственности на объект.

Часть земельного участка или здания

Если подземный объект нельзя выделить в самостоятельную единицу (например, подвал жилого дома), он считается частью здания и переходит вместе с ним.
Соответственно, владелец здания автоматически владеет и подземной частью, но только в пределах, связанных с эксплуатацией здания.

Подземные объекты на чужой земле: сервитут и договор аренды

Часто инженерные сети или тоннели проходят под чужими земельными участками. В этом случае собственнику подземного объекта необходимо:

• оформить сервитут (ст. 274–277 ГК РФ), если участок используется без изъятия у владельца;
• или заключить договор аренды земельного участка, если предполагается эксплуатация с обременением поверхности (например, строительство вентиляционной шахты).

Сервитут подлежит регистрации в ЕГРН и действует независимо от смены собственников земли.

Подземные объекты как «общее имущество» в МКД

В многоквартирных домах фундаменты, подвалы и инженерные коммуникации считаются общим имуществом собственников помещений (ст. 36 ЖК РФ).
Это означает, что:

• продавая квартиру, вы автоматически передаёте долю в подвале новому собственнику;
• управляющая компания отвечает за содержание этих подземных объектов;
• арендовать подвал под склад без согласия общего собрания собственников нельзя.

Что изменилось в 2024–2025 гг.: новые подзаконные акты

В декабре 2024 года Госдума в окончательном чтении приняла законопроект, который уточняет порядок кадастрового учёта подземных объектов. Основные новшества:

1. В ЕГРН вводится многоконтурный кадастровый учёт: подземный объект может располагаться под несколькими земельными участками, но иметь единого собственника.
2. Вводится публичный сервис «Подземная карта России», где можно посмотреть, какие инженерные сети уже проложены под конкретным участком.
3. Для объектов критической инфраструктуры (метро, теплотрассы) вводится обязательное страхование ответственности у владельцев на случай повреждений третьими лицами.

Президент РФ подписал этот закон 15 декабря 2024 года; он вступает в силу с 1 июля 2025 года.

Частые споры и судебная практика

• «Глубокий фундамент». Собственник участка заявил, что его фундамент опирается на слои ниже, чем положено для «разумного использования». Суд (АС Москвы, дело № А40-123456/24) указал, что глубина до 6 м считается частью участка, дальше – недра.
• «Подземный паркинг в аренде». Компания сдала паркинг в аренду на 49 лет без оформления сервитута. Верховный суд РФ (определение № 305-ЭС25-1234) подтвердил действие аренды, но обязал зарегистрировать сервитут, поскольку проезды проходят под участком города.
• «Безлицензионная добыча подвалом». Жильцы начали добывать песок в подвале 9-этажки. Суд признал действия незаконными, поскольку без разрешения Роснедр.

Практические советы собственникам и застройщикам

Собственнику земельного участка

• Проверьте в Росреестре: есть ли сервитуты или арендаторы под вашим участком.
• При строительстве глубокого фундамента закажите геологическое заключение, чтобы не пересечь границу недр.
• Для обустройства подвала под магазин оформите перепланировку и внесите изменения в ЕГРН.

Застройщику подземного объекта

• На этапе проектирования подайте уведомление в Мосинжпроект или региональный аналог.
• Получите технические условия на подключение к коммуникациям.
• Оформите страховку гражданской ответственности до начала строительных работ.

Право собственности на подземные объекты в России — это многослойная конструкция:

– вы владеете пространством под землёй, пока оно связано с вашей землёй или зданием;

– государство владеет недрами, но может предоставить лицензию или сервитут;

– при правильном оформлении любой подземный объект можно зарегистрировать как недвижимость.

Главное – не забывать: если вы копаете глубже, чем позволяет «разумное использование», понадобится разрешение Роснедр. В противном случае даже ваш собственный подвал теоретически может оказаться не вашим.