Статус объекта: две квартиры = два самостоятельных объекта недвижимости
Даже если квартиры находятся рядом‚ на одном этаже или имеют общий проём‚ в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) они значатся как разные объекты.
- У каждой своей кадастровый номер‚ площадь и право собственности.
- Для любых действий — продажи‚ дарения‚ регистрации права — придётся оформлять две отдельные сделки.
Как определить «срок владения» для налогов
Это ключевой вопрос при продаже: если вы владеете квартирой меньше минимального срока (3 или 5 лет‚ в зависимости от способа получения)‚ придётся платить НДФЛ.
- Если квартиры куплены отдельно: срок считается для каждой своё — с даты регистрации права.
- Если вы объединили две квартиры в одну: срок владения «новой» квартирой начнётся с даты регистрации права на последнюю из объединённых квартир (определение ВС РФ от № 70-КГ15-16).
- Если покупали у ЖСК: отсчёт идёт с даты подписания акта передачи‚ а не ДДУ.
Две квартиры на двоих (или больше): долевая и совместная собственность
Долевая собственность
Прописанные доли «2/3 и 1/3» не привязаны к конкретным комнатам. Это абстрактное право на часть общей площади.
- Каждый собственник может распоряжаться своей долей без согласия других‚ но при продаже доли преимущественное право покупки имеют остальные совладельцы (ст. 250 ГК РФ).
- Для удобства можно заключить соглашение о порядке пользования: кто живёт в какой комнате‚ кто оплачивает коммуналку.
Совместная собственность супругов
Если квартиры куплены в браке без договора о разделе имущества‚ они считаются совместной собственностью. При разводе делится 50/50‚ независимо от того‚ на кого записаны.
Как грамотно объединить две квартиры в одну (2025–2026)
Этап 1. Согласование перепланировки
- Заказать техническое заключение в БТИ или проектной организации.
- Получить разрешение на перепланировку в Мосжилинспекции (или региональном органе).
Этап 2. Создание единого объекта
- После завершения работ вызываем БТИ для обмеров и оформления нового технического паспорта.
- Подать заявление в Росреестр о прекращении прав на два старых объекта и регистрации права на одну новую квартиру.
- Если второй вход не ликвидирован‚ в ЕГРН могут остатся два объекта: юридически квартиры не объединены.
Этап 3. Налоговый следствия
Как только появится «новая» квартира‚ срок владения начнётся заново. Продавать выгоднее после 3–5 лет‚ чтобы избежать НДФЛ.
Коммуналка: за что платить‚ если живу только в одной
Даже если одна квартира пустует‚ придётся оплачивать:
- ОДН (общедомовые нужды) — пропорционален площади.
- Капремонт — начисляется в любом случае.
- Отопление‚ водоснабжение‚ электричество можно отключить по заявлению‚ подав акт об отсутствии проживающих.
Налоги при продаже
| Ситуация | Срок владения | НДФЛ |
|---|---|---|
| Куплены до | 3 года | 0 ₽ |
| Куплены после | 5 лет | 0 ₽ |
| Наследство/дар от близкого | 3 года | 0 ₽ |
| Продажа до срока | — | 13 % с разницы цены и расходов |
Чек-лист владельцу двух квартир
- Храните две папки документов: правоустанавливающие‚ кадастровые‚ квитанции.
- Подпишите договор о порядке пользования‚ если долевая собственность.
- Определите срок владения каждой квартирой перед продажей.
- Уточните‚ входят ли квартиры в список «единственного жилья», влияет на налоговый вычет при продаже.
- При объединении заранее запланируйте время и бюджет на перепланировку и регистрацию нового объекта.
Наличие двух квартир даёт свободу выбора: сдавать вторую‚ продать без налога после 3–5 лет‚ объединить в просторную «трёшку» или оставить детям. Главное — знать свои права‚ сроки и процедуры‚ чтобы имущество приносило доход‚ а не головную боль.