Многие владельцы жилья рано или поздно сталкиваются с вопросом: «Могу ли я выселить квартирантов и как это сделать законно?» Ответ не всегда однозначен: всё зависит от того, есть ли действующий договор найма, какие нарушения допустил жилец и какова категория самого жилья. Ниже – подробная инструкция с учётом последних изменений законодательства на апрель 2026 года.

Начнём с главного: собственник не может просто «вышвырнуть» людей на улицу

Даже если квартирант перестал платить, порвал обои или «заселил» без спроса друзей, любые действия, угрожающие его проживанию, запрещены. Самовольное выселение (смена замков, вынос вещей, отключение воды/света) карается по ст. 330 УК РФ как самоуправство и влечёт как административную, так и уголовную ответственность.

Когда у вас есть договор аренды

Досрочное расторжение: 4 законных основания

1. Неуплата. Жилец не внёс арендную плату более двух раз подряд после письменного предупреждения.
2. Грубые нарушения условий договора: завёл животных при прямом запрете, сдаёт койко-места, устраивает шумные вечеринки, порча имущества сверх естественного износа.
3. Повреждение имущества сверх нормы износа (ст. 17 ЖК РФ + ст. 687 ГК РФ).
4. Использование квартиры не по назначению: под магазин, салон, склад или иной коммерческий объект.

Процедура

• Фиксируем нарушение (акт, фото/видео, квитанции, переписка).
• Отправляем квартиранту письменное предупреждение с требованием устранить нарушение в разумный срок (обычно 30 дней).
• Если не исправляет – подаём иск в районный суд по месту жилплощади (ст. 30 ГПК РФ).
• Получаем решение суда и исполнительный лист.
• С исполнительным листом – к приставам. Выселение без их участия недопустимо.

Кстати!

Если договор заключён на 11 месяцев или меньше, квартирант считается «краткосрочным», и после окончания срока продлевать его не обязаны. Достаточно уведомления за один месяц (ст. 683 ГК РФ).

Когда договора нет или он «устный»

На практике это самый рискованный вариант для собственника:

• Жилец может заявить в налоговую: деньги передавались «в конверте», а значит, арендодатель не платит НДФЛ. Грозит штраф 20 % от суммы дохода + пени (ст. 75, 119 НК РФ).
• Отсутствие письменного договора не лишает жильца права пользоваться квартирой: суд признает его безвозмездным пользованием или «фактическим наймом».

Выход:

1. Оформить письменный договор сейчас и только потом требовать выселения.
2. Если жилец отказывается подписывать – подаём иск о признании факта безвозмездного пользования прекращённым и выселении (ст. 35 ЖК РФ).

Категории «вечных жильцов», которых нельзя выселить

Даже после продажи квартиры новый собственник столкнётся с препятствиями, если среди проживающих есть:

• Несовершеннолетние дети, зарегистрированные по месту жительства.
• Инвалиды и участники ВОВ.
• Собственники доли в квартире (даже 1/100).
• Лица, получившие жильё по договору социального найма.
• Бывшие члены семьи собственника, у которых нет другого жилья.

Исключение: если суд докажет, что они систематически нарушают права соседей, но процедура сложнее и длительнее.

Пошаговая схема выселения через суд

1. Подготовка документов: договор найма, квитанции, акты нарушений, выписка ЕГРН, уведомления.
2. Исковое заявление – в районный суд по месту нахождения квартиры (30 ГПК РФ).
3. Госпошлина – 300 руб. (для физлиц) при денежном требовании до 20 000 руб.; выше – 800 руб. + 3 %.
4. Заседание. Ответчик может не явиться – суд вынесет решение заочно.
5. Исполнительный лист отдаём приставам. Они выносят постановление о выселении, дают 7 дней на добровольный выезд;
6. Приставы приезжают с понятыми, составляют акт, вещи описываются и могут быть временно помещены на ответственное хранение.

Можно ли выселить зимой?

Да. Закон не содержит запрета на выселение в холодное время года. Главное – соблюсти все процедуры и не оставить человека буквально на улице: приставы обязаны предоставить возможность временного размещения в гостинице или гостевом доме за счёт должника.

Риски для собственника и как их минимизировать

Краткий чек-лист для собственника

• ☐ Проверь, кто именно прописан и кто фактически живёт.
• ☐ Составь и подпиши письменный договор даже если срок 1 месяц.
• ☐ Внеси плату в налоговую (13 % НДФЛ) – спиши как расходы.
• ☐ При нарушении: уведомление → 30 дней → суд → приставы.
• ☐ Не меняй замки, не выключай коммуналку – иначе штраф и уголовка.

Да, собственник имеет право выселить квартирантов, но только через суд и при наличии законных оснований. Единственный способ упростить себе жизнь – заранее грамотно оформить договор и фиксировать все нарушения. Тогда выселение превратится из «эпопеи» в рутинную, пусть и не быструю, процедуру.

Информация актуальна по состоянию на 19 апреля 2026 г. При конкретных спорах обращайтесь к квалифицированному жилищному юристу.