Каждый собственник квартиры рано или поздно сталкивается с вопросом: «Обязан ли я что-то платить государству за свою недвижимость?». Ответ не всегда однозначен: иногда платить действительно не нужно, иногда льгота не требует подачи заявления, а иногда неуплата грозит серьёзными санкциями. В этой статье разберёмся, в каких случениях хозяин квартиры может законно не платить налог, какие документы потребуются и какие ошибки чаще всего приводят к штрафам.

Какие налоги «приписаны» к квартире

Владелец квартиры потенциально сталкивается с двумя видами обязательств:

• Налог на имущество физических лиц (именуемый также «налогом на недвижимость»). Его рассчитывает ФНС по кадастровой стоимости и присылает уведомление до 1 ноября года, следующего за отчётным.
• Подоходный налог (НДФЛ) -3% при продаже или сдаче квартиры в аренду. Здесь уже всё зависит от того, получаете ли вы доход и можете ли вы воспользоваться вычетами.

Когда можно вообще не платить налог на имущество

Льгота по объектам-«втроём»

Если у вас в собственности:

1. одна квартира (комната),
2. один гараж или машино-место,
3. одна хозяйственная постройка площадью до 50 м² на даче,

и при этом площадь вашей единственной квартиры не превышает 50 м², то налог на имущество автоматически равен нулю по льготе п. 1 ст. 407 НК РФ. Документы подавать не нужно: данные ФНС берёт из ЕГРН, а льгота применяется «молча».

Льготники по статусу

Если вы относитесь к льготной категории, вы можете освободить от налогообложения один объект каждого типа:

• пенсионеры (по старости, военные, инвалиды);
• ветераны ВОВ и боевых действий;
• инвалиды I и II групп, дети-инвалиды;
• чернобыльцы и ликвидаторы;
• участники госпрограмм по омоложению села и др.

Важно: льгота не «снимает» налог со всех квартир, а только с одной, которую вы выберете. Остальные объекты облагаются по общей ставке. Чтобы применить льготу, нужно один раз подать заявление в личном кабинете налогоплательщика или направить его в любую инспекцию. Сроков нет: если заявите до 1 ноября года, льгота будет применена уже к текущему году.

Региональные нулевые ставки

Регионы вправе устанавливать свои льготы:

• в Москве квартиры площадью до 50 м² освобождены от налога для малоимущих;
• в Санкт-Петербурге до 2028 года налог на имущество не взимается с единственного жилья дешевле 5 млн руб.;
• в некоторых субъектах льготы действуют для многодетных семей и молодых специалистов.

Проверьте местный закон на сайте ФНС → «Справочная информация → Решения местных властей».

Когда при дарении квартиры НДФЛ не платит получатель

Если квартиру дарят:

• близкий родственник (родители, дети, супруги, братья/сёстры, дед/бабка, внуки),
• опекун или попечитель дарит подопечному (и наоборот),

то получатель освобождён от уплаты налога (пп. 18.1 ст. 217 НК РФ). Налоговую декларацию 3-НДФЛ подавать не нужно: сведения о переходе права поступают в ФНС из Росреестра.

Исключение: если даритель — дальний родственник, сосед или знакомый, получатель обязан заплатить 13 % от кадастровой стоимости. Например, тётушка дарит квартиру племяннику → племянник платит НДФЛ.

Когда можно не платить НДФЛ при продаже квартиры

Минимальный срок владения

Если квартира была:

• куплена до → 3 года владения освобождают от налога;
• куплена после → 3 года для единственного жилья, полученного по наследству/дару от близкого родственника или по договору пожизненного содержания; 5 лет во всех остальных случаях.

Вычет 1 млн руб.

Даже если срок не выдержан, можно уменьшить доход на 1 млн рублей или на расходы на покупку (что больше). В ряде случаев налог получается нулевым.

Как не ошибиться: 5 типовых ситуаций

1. Две квартиры, одна 48 м², другая 70 м². Пенсионер может освободить только одну. Какую выберет — налог на вторую всё равно придётся платить.
2. Дарение от дяди племяннице. Племянница должна сдать 3-НДФЛ и заплатить 13 % от кадастровой стоимости.
3. Квартира досталась по наследству в 2020, продаётся в 2027. Срок владения 7 лет → НДФЛ не платится, декларация не нужна.
4. Сдал квартиру в аренду, но доходы скрывал. Если ФНС выявит, доначислит налог + 20 % штраф + пени. Лучше подать 3-НДФЛ самому до 30 апреля и воспользоваться вычетом 20 %.
5. Регион установил нулевую ставку для многодетных, но заявление не подано. Налог придёт в полном объёме. Подать заявление можно ретроактивно — ФНС пересчитает, но штрафа не будет.

Что делать, если налоговое уведомление всё-таки пришло

Шаг 1. Проверьте:

• применилась ли нужная льгота в строке «Размер льготы»;
• совпадает ли кадастровая стоимость и площадь с ЕГРН;
• нет ли ошибки в доле собственности.

Шаг 2. Если льгота не отразилась, подайте:

• заявление на льготу (через ЛК или по форме КНД 1150064);
• заявление на перерасчёт (если срок уплаты уже пропущен).

Шаг 3. Если ошибка в площади или стоимости — обратитесь в Росреестр за выпиской ЕГРН и направьте её в ФНС.

Помните: неуплата налога влечёт начисление пени (1/300 ставки ЦБ за каждый день просрочки) и штрафа 20 % от неуплаченной суммы. Поэтому лучше раз в год проверять свои начисления в личном кабинете ФНС.

Информация актуальна на . Перед принятием решения проконсультируйтесь с квалифицированным юристом или налоговым консультантом.