Краткий ответ: в большинстве случаев да, придётся заплатить НДФЛ, но закон предоставляет ряд способов либо полностью освободится от уплаты, либо существенно уменьшить сумму к уплате. Ниже — подробная шпаргалка с цифрами, сроками, примерами и алгоритмом действий.

Срок владения: главный «выключатель» налога

• 3 года — если квартира получена:
  • по наследству или в дар от близкого родственника;
  • по договору ренты;
  • в результате приватизации.
• 5 лет, во всех остальных случаях, включая покупку на рынке (в т.ч. по ДДУ).
• Если вы владели квартирой дольше указанного срока → НДФЛ не платится.
• Если короче → доход от продажи облагается НДФЛ.

Как считать «старт» срока?

• Для приватизации, наследства, дара, дата регистрации права собственности.
• Для долевого строительства, дата покупки, а не ввода дома в эксплуатацию (важно для дольщиков).

Ставка НДФЛ в 2026 году

• 13 %, для налоговых резидентов (проживали в РФ ≥ 183 дней в году продажи).
• 15 %, для суммы дохода свыше 5 млн рублей (прогрессивная шкала).
• 30 % — для нерезидентов.

Как уменьшить налогооблагаемую базу

Вариант 1. Имущественный вычет

Размер: 1 000 000 рублей в год на один объект недвижимости (не на каждого собственника!).

Пример:
Продали квартиру за 4,2 млн руб., применили вычет 1 млн → база 3,2 млн → НДФЛ 13 % = 416 000 руб.

Вариант 2. Уменьшить на расходы

Вместо вычета можно вычесть документально подтверждённые расходы на покупку этой же квартиры.

Пример:
Купили в 2022 году за 3,5 млн, продали в 2025 за 4,2 млн → база 700 тыс. → НДФЛ 91 000 руб.
Если расходы ≥ продажной цены → налог 0.

Вариант 3. Зачесть вычет на покупку нового жилья

Если в том же году вы приобрели другую квартиру и не использовали ранее имущественный вычет в 2 млн руб., можно «обнулить» налог от продажи:

Пример:
Продали дом за 3 млн → вычет 1 млн → база 2 млн.
Купили квартиру → вычет 2 млн → итог 0 к уплате. (Источник: НДФЛка.ру)

Когда и как платить

1. Подать 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за годом продажи.
2. Оплатить налог до 15 июля.
3. Документы: ДКП, ЕГРН, платёжки, чеки, договор купли-продажи нового жилья (если применяется вычет).

Налог можно оплатить онлайн через личный кабинет ФНС или в любом банке по квитанции.

Частые ловушки

• Ниже 70 % кадастровой стоимости: если цена в договоре < 70 % кадастровой, налог считают от 0,7 × кадастровую стоимость.
• Продажа доли: вычет 1 млн делится пропорционально долям. Если доля ≤ 1 млн → можно не платить.
• Дети-совладельцы: налог платят родители как законные представители, но вычет тоже предоставляется.
• Ипотека: проценты по кредиту не уменьшают доход от продажи, но входят в расходы при покупке новой квартиры.

Шаблон быстрой проверки

Чек-лист «Продал квартиру — что делать»

1. Определить срок владения по ЕГРН.
2. Сравнить цену продажи с кадастровой (70 %).
3. Выбрать выгодный способ уменьшения базы (1 млн или расходы).
4. Собрать документы.
5. Заполнить 3-НДФЛ онлайн в личном кабинете ФНС.
6. Оплатить налог до 15 июля.

Если остались вопросы → закажите бесплатную консультацию в ФНС или через сервис «Помощник налогоплательщика».

Дата публикации: 19 апреля 2026 г. Законодательство постоянно меняется, поэтому уточняйте актуальные нормы перед подачей декларации.