В российском земельном праве институт постоянного (бессрочного) пользования занимает особое место: он сочетает черты вещного права с элементами публично-правового регулирования. Ниже подробно разберёмся, что представляет собой данное право, как оно возникает, какие права и обязанности имеет землепользователь, а также какие риски и перспективы с ним связаны в 2024–2026 гг.
Понятие и правовая природа
Статус в Земельном кодексе РФ
- Статья 20 ЗК РФ закрепляет постоянное (бессрочное) пользование как самостоятельный вид вещного права.
- Владелец участка обладает правом владения и пользования, но не распоряжения: продать, подарить или заложить участок нельзя.
- Право действует бессрочно, до момента отказа пользователя либо изъятия по основаниям, предусмотренным законом (ст. 45 ЗК РФ).
Кто может быть землепользователем?
С 2021 г; круг субъектов сузился: постоянное пользование возможно только для федеральных казённых учреждений и органов государственной власти (Федеральный закон № 405-ФЗ от ).
Исторический контекст и последние изменения
Ретроспектива
- 1991–2001 гг., право предоставлялось всем юридическим лицам по Земельному кодексу РСФСР 1991 г.
- 2001–2020 гг., институт существовал в «переходном» режиме: новые договоры не заключались, но старые сохраняли силу.
- С 2021 г. — «заморозка» для организаций, не относящихся к федеральным казённым учреждениям (ст. 20¹ ЗК РФ).
Свежие новости (IV квартал 2023 – I квартал 2026)
Госдума и Совет Федерации: специфика для Банка России
4 июля 2023 г. Госдума в третьем чтении приняла поправку в Земельный кодекс, позволяющую предоставлять Центральному банку РФ земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование вне зависимости от общего ограничения на данный вид права.
17 июля 2023 г. Совет Федерации одобрил закон. Это решение обусловлено необходимостью размещения объектов инфраструктуры Банка России (ЦОДы, хранилища, учебные центры) на землях, не подлежащих изъятию в случае приватизации или перераспределения имущества.
Возникновение и прекращение права
Как можно получить участок в постоянное пользование?
- Акт органа государственной власти (Президент РФ, Правительство РФ, орган субъекта РФ) о предоставлении участка.
- Решение органа местного самоуправления в пределах полномочий по ст. 39.13 ЗК РФ.
- Передача из федеральной собственности на основании распоряжения Росимущества (пример: участок со счёта 10855 в 2023 г. передан Управлению имущественных отношений).
Основания прекращения
- Добровольный отказ пользователя (подлежит государственной регистрации).
- Отчуждение участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 49.1 ЗК РФ).
- Грубое нарушение условий пользования (самовольное строительство, загрязнение).
- Невозможность использования по независящим от сторон причинам (затопление, изъятие под магистральный трубопровод).
Права и обязанности землепользователя
Что разрешено
- возводить здания, строения, инженерные сети;
- передавать объекты недвижимости в аренду, безвозмездное пользование;
- осуществлять деловые сделки с построенными объектами, но без отчуждения самого участка.
Что запрещено
- продавать, дарить, залагать, передавать по наследству сам участок;
- менять целевое назначение без согласования;
- приостанавливать или прекращать использование более трёх лет подряд (может повлечь изъятие по суду).
Налоги и учёт
Земельный налог
Налоговая база определяется на основании кадастровой стоимости из ЕГРН (ст. 390 НК РФ). Ставки:
- 0,3 % — для участков под объекты ЖКХ, образования, здравоохранения;
- 1,5 % — для прочих категорий (в т. ч. офисы и производственные площади ЦБ РФ).
Поскольку право не является собственностью, пользователь не платит НДФЛ при продаже самого участка, но платит налог с дохода от сдачи построек в аренду.
Возможные риски и пути их минимизации
| Риск | Как избежать |
|---|---|
| Изъятие для госнужд | Ежегодный мониторинг планов муниципалитета и кадастровой карты |
| Отказ в регистрации прав на постройки | Своевременное получение разрешений и ввод объектов в эксплуатацию |
| Налоговые споры из-за кадастровой стоимости | Подача апелляции в комиссию Росреестра или суд |
| Устаревание правоустанавливающих документов | Замена устаревших актов на новые в электронном виде через МФЦ |
Перспективы и трансформация
Минэкономики разрабатывает концепцию поэтапного перехода к аренде или собственности. Планируется:
- до 2028 г., добровольная «конвертация» постоянного пользования в аренду с выкупом;
- после 2028 г. — возможное автоматическое преобразование в аренду с дифференцированной ставкой выкупа (для соцобъектов, 0,3 % кадастровой стоимости, для коммерческих — 5 %).
Для Центробанка и других федеральных структур ожидается сохранение привилегированного режима: их участки останутся в постоянном пользовании, но с обязательным ежегодным аудитом эффективности использования.
Постоянное (бессрочное) пользование — стабильный, но ограниченный институт, который даёт гарантии владения без права продажи. Он остаётся актуальным для государственных структур и стратегических объектов, в частности для Банка России. Частному бизнесу и муниципалитетам следует готовиться к переходу на арендные или собственнические модели до 2028 г., чтобы избежать внезапного пересмотра правового статуса земель.
Важный совет: при любом сомнении в статусе участка обращайтесь за выпиской из ЕГРН и консультацией к земельному юристу, это минимизирует риски и ускорит принятие решений.