Важнейший источник правового регулирования: Федеральный закон от № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (ред․ )․
Что является объектом кадастрового учёта
Объектом государственного кадастрового учёта признаётся любое недвижимое имущество, обладающее следующими признаками:
- Пространственная привязка — имеет чёткое местоположение на земной поверхности․
- Неразрывность — не может быть перемещено без несоразмерного ущерба назначению․
- Индивидуализированность — описано в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) через кадастровый план и кадастровый паспорт․
Классификация объектов
Земельные участки
Земельные участки, наиболее массовая категория объектов в ЕГРН․ Для каждого участка фиксируются:
- межевые координаты и площадь;
- кадастровый квартал;
- вид разрешённого использования (ВРИ);
- кадастровая стоимость․
Здания и сооружения
Здания: жилые дома, офисные центры, торговые павильоны․
Сооружения: мосты, теплотрассы, вышки сотовой связи․
Каждое здание/сооружение имеет:
- инвентарный номер;
- этажность;
- общую площадь и площадь застройки;
- срок эксплуатации;
- категорию устойчивости (для объектов оборонного значения сведения ограничены)․
Помещения и объекты незавершённого строительства
- Помещения: квартиры, офисы, подвалы, машино-места․
- ОНС: объекты незавершённого строительства вносятся в ЕГРН только после утверждения разрешения на строительство и ввода в эксплуатацию․
Единые недвижимые комплексы
Единый недвижимый комплекс (ЕНК) — совокупность земельного участка и расположенных на нём объектов капитального строительства, включая инженерные сети, когда они считаются единым имуществом (например, гостиничный комплекс «Пять звёзд» с прилегающей территорией)․
Виды особых объектов
| Вид объекта | Особенность учёта |
|---|---|
| Объекты оборонного значения | Сведения засекречены, регистрируются в закрытом перечне Минобороны РФ |
| Подземные сооружения | Указываются координаты контуров и отметки поверхности |
| Переходы на искусственных островах | Фиксируются как часть акватории, но с собственным кадастровым номером |
Характеристики, подлежащие обязательному описанию
Согласно приказу Минюста РФ № 35 в ЕГРН фиксируются:
- Кадастровый номер в формате
77:01:0004010:123 - Почтовый адрес или условное обозначение
- Кадастровая стоимость (устанавливается ФГБУ «Федеральная кадастровая палата»)
- Права и обременения (ипотека, сервитуты, аресты)
- Технические характеристики (материал стен, год постройки и т․д․)
Лица, участвующие в формировании характеристик
Кадастровый инженер
Специалист, аккредитованный Росреестром, проводит межевание и техническую инвентаризацию․ Результаты оформляются в виде:
- актов обследования;
- межевого плана;
- технического паспорта․
Оцифровка и сокращение сроков
ФГИС ЕГРН (функционирует с 2017 г․) позволила:
- сократить срок постановки на кадастровый учёт до 7 рабочих дней в ряде регионов;
- обеспечить 100 % электронный документооборот между Росреестром, кадастровыми инженерами и заявителями;
- снизить количество отказов благодаря автоматической проверке контуров и пересечений․
Практический пример: типовой набор характеристик квартиры
Тип объекта: Помещение (квартира) Кадастровый номер: 77:01:0004010:123 Адрес: г․ Москва, ул․ Льва Толстого, д․ 16, кв․ 45 Этаж/Этажность: 3/5 Общая площадь: 75,4 м² Жилая площадь: 42,1 м² Кадастровая стоимость: 15 800 000 ₽ Право собственности: № 77-77-01/001/2026-123 от Обременение: ипотека, регистрация № 77-77-01/002/2026-123
Государственный кадастровый учёт обеспечивает:
- Прозрачность — любой гражданин может получить выписку из ЕГРН онлайн;
- Защиту прав — любая сделка проверяется на отсутствие арестов и пересечений;
- Инвестиционную привлекательность, чёткие характеристики повышают ликвидность недвижимости․
Основной принцип: «Если объект не внесён в ЕГРН — он не существует для рынка»․