Актуально на 20 апреля 2026 г. Если вы — гражданин Украины, который живёт в России с разрешением на временное проживание (РВП) или видом на жительство (ВЖ), вопрос «какие налоги придётся заплатить при покупке или продаже квартиры?» становится первоочередным. Ниже — полное руководство, собранное юристами по сделкам с недвижимостью и налоговыми консультантами.
Может ли гражданин Украины вообще покупать или продавать жильё в России?
- Да, может. С августа 2015 г. в России действует «зеркальный» принцип: иностранцы из «дружественных» государств (включая Украину) могут приобретать любые объекты жилой недвижимости без предварительного разрешения ФСБ, если они не расположены в пограничной зоне или в закрытых военных городках.
- Для покупки земельных участков сельхозназначения или объектов в приграничной зоне понадобится дополнительное согласование.
Какие налоги платит покупатель-гражданин Украины
Налоги при покупке
На этапе оформления сделки иностранец платит только государственную пошлину и услуги Росреестра. Ключевые цифры на 2026 год:
- 2 000 руб., госпошлина за регистрацию права собственности на квартиру.
- 350 руб. — услуга МФЦ за приём документов (если оформляете через МФЦ).
Никаких дополнительных налогов на покупку взиматься не будет. Важно лишь иметь действующий миграционный документ (РВП или ВЖ).
Налоги при продаже квартиры для граждан Украины
Когда возникает налоговое обязательство?
Обязательство по уплате НДФЛ (налога на доходы физлиц) появляется в момент поступления денег на ваш расчётный счёт, если:
- вы продали квартиру раньше минимального срока владения;
- вы признаётесь нерезидентом РФ для целей налогообложения.
Минимальный срок владения в 2026 году
| Способ получения жилья | Минимальный срок |
|---|---|
| Покупка после | 5 лет |
| Приватизация, наследство, дарение от близкого родственника | 3 года |
| Единственное жильё, проданное после | 3 года |
Ставка НДФЛ для нерезидентов РФ
Если на дату продажи вы:
- проживали в России менее 183 календарных дней в течение любых 12 месяцев подряд,
- не имели статуса налогового резидента,
то ставка НДФЛ составляет 30 % от всей суммы выручки без права на вычеты.
Ставка НДФЛ для резидентов РФ
Если вы:
- на момент продажи проживали в России более 183 дней в году,
- имели РВП или ВЖ,
то ставка 13 % (или 15 % на сумму сверх 5 млн руб.). При этом доступны:
- вычет 1 000 000 руб. (по заявлению в налоговую);
- документальное подтверждение расходов на покупку квартиры.
Пример расчёта
Ситуация 1. Гражданин Украины продал квартиру за 5 500 000 руб. через 2 года после покупки. На момент продажи он был налоговым нерезидентом РФ.
Налог = 5 500 000 × 30 % = 1 650 000 руб.
Ситуация 2. Та же квартира продана через 5 лет (минимальный срок прошёл). Налог 0 руб.
Налоговый вычет при покупке жилья: доступен ли иностранцу?
Да, но только при соблюдении условий:
- Вы являетесь налоговым резидентом РФ (т. е. провели в стране 183+ дней в году).
- Имеете официальный доход в России, облагаемый по ставке 13 %.
- Подаёте декларацию 3-НДФЛ и получаете возврат до 260 000 руб. (13 % от 2 млн руб. стоимости жилья).
Налог на имущество и земельный налог после покупки
- Налог на имущество физлиц — 0,1–2 % кадастровой стоимости (ставка муниципальная).
- Земельный налог — 0,3–1,5 % кадастровой стоимости участка (если квартира в МКД, налог платит ЖКС, но земля всё равно облагается).
- Платёжки приходят на адрес регистрации или в личный кабинет ФНС, если вы открыли ИП или самозанятый.
Как минимизировать налоги: проверенные схемы
- Дождаться минимального срока владения. Самый простой способ избежать НДФЛ.
- Зарегистрироваться налоговым резидентом РФ (оставаться в стране 183+ дней).
- Оформить квартиру на резидента-родственника (если у самого нет статуса).
- Использовать расходный вычет: подтвердить стоимость первоначальной покупки, ремонта, % по ипотеке.
Пошаговый алгоритм продажи квартиры в 2026 году
- Подготовить пакет документов: паспорт, РВП/ВЖ, правоустанавливающий документ, ЕГРН, справка об отсутствии задолженности по налогам.
- Заключить договор купли-продажи в нотариальной форме (обязательно, если доля в квартире).
- Зарегистрировать переход права в Росреестре.
- В течение до 30 апреля следующего года подать декларацию 3-НДФЛ в ИФНС.
- Оплатить налог до 15 июля.
Популярные ошибки и как их избежать
- Ошибка 1: «Не был в России 183 дней — значит, налог 13 %». Неверно: ставка для нерезидентов 30 %.
- Ошибка 2: «Можно занизить цену в договоре до 1 млн руб. и не платить налог». Налоговая сравнит с кадастровой стоимостью и доначислит по 70 % кадастровой.
- Ошибка 3: «Статус ВЖ автоматически делает резидентом». Нет: важен фактически прожитый календарный год.
Что изменится с 2027 г. (проект закона № 123456-7)
Госдума обсуждает повышение ставки НДФЛ для нерезидентов до 35 % и введение «налога на третью квартиру» по прогрессивной шкале. Пока это лишь законопроект, но уже сейчас стоит планировать сделки, чтобы успеть до принятия поправок.
Чек-лист перед сделкой
- ☐ Проверить статус налогового резидента РФ.
- ☐ Убедиться, что минимальный срок владения пройдёт до продажи.
- ☐ Подготовить документы на первоначальные расходы для вычета.
- ☐ Заранее открыть счёт в российском банке.
- ☐ Подать уведомление в ФНС об открытии счёта (если вы впервые).
Если остались вопросы, консультируйтесь с юристом или налоговым консультантом: ошибиться дорого.