Доходы от продажи земельного участка в 2025–2026 годах попадают под действие прогрессивной шкалы НДФЛ, которая вступила в силу с 1 января 2025 года. В статье разберёмся:

• В каких случаях налог платить не нужно, а когда — обязательно;
• Как рассчитать сумму налога и заполнить декларацию;
• Как применить вычеты и уменьшить налог до нуля;
• Как действует новая ставка 15 %/25 %/35 % и что изменится в 2026 году.

Когда налог НЕ платится

Физлицо освобождается от НДФЛ при продаже земельного участка, если одновременно выполняются два условия:

1. Владение ≥ 3 или ≥ 5 лет в зависимости от основания приобретения:
   • ≥ 3 года, если участок был получен:
     • по наследству или в дар от члена семьи/близкого родственника;
     • по договору ренты или пожизненного содержания;
     • в результате приватизации.
   • ≥ 5 лет, во всех остальных случаях.
2. Единственное жильё (если это участок с жилым домом). С 2025 года критерий “единственное жильё” проверяется на дату продажи.

С 1 января 2026 года правило о 3-летнем сроке расширено на ИЖС-земли: если участок предназначен для индивидуального жилищного строительства и в собственности ≥ 3 лет, налог также не платится.

Когда налог платится и по какой ставке

Базовые ставки

Для пассивных доходов (аренда, дивиденды) применяется максимальная ставка 35 %.

Пример расчёта прибыли от продажи

Пример. Гражданин купил участок в 2020 году за 1,5 млн ₽ и продал в 2025 году за 3 млн ₽. Период владения 5 лет, но не соблюдено условие “единственное жильё”, поэтому налог платится.

Вариант 1. Имущественный вычет 1 млн ₽

Доход: 3 000 000 ₽
Вычет: – 1 000 000 ₽
Налогооблагаемая: 2 000 000 ₽
Налог 13 %: 260 000 ₽

Вариант 2. Доход минус расходы

Доход: 3 000 000 ₽
Расходы: – 1 500 000 ₽
Налогооблагаемая: 1 500 000 ₽
Налог 13 %: 195 000 ₽

Можно выбрать вариант, который даст меньшую сумму налога.

Как заполнить декларацию 3-НДФЛ

1. Раздел «Доходы от продажи имущества»:
   • указать договор купли-продажи или переход права по ЕГРН;
   • сумму дохода и применённый вычет/расходы.
2. Раздел «Имущественные вычеты»:
   • вычет 1 млн ₽ или фактические расходы (подтверждаются чеками, выписками из банка).
3. Раздел «Расчёт налога»:
   • указать ставку 13 % или 15 % в зависимости от дохода.

Срок подачи: до 30 апреля 2026 года (если продажа произошла в 2025 г.).

Срок уплаты: до 15 июля 2026 года.

Авансовые платежи: когда они важны

Если продавец предприниматель на УСН «Доходы», то:

• сумма от продажи включается в базу УСН;
• авансовые платежи по УСН уплачиваются ежеквартально;
• при подаче декларации УСН за год ФНС зачтёт уже уплаченные авансы.

Если продавец физлицо без ИП-статуса, авансовые НДФЛ-взносы не предусмотрены; налог уплачивается единовременно в июле.

Что изменится с 2026 года

• Расширение УСН-АУСН: если продавец зарегистрирован в новом режиме, налог будет рассчитывать ФНС автоматически по данным банка, без 3-НДФЛ. Доход от продажи имущества пока попадает в АУСН только если ИП использует счёт, подключённый к автоматическому обмену.
• Возможное увеличение льготного срока владения до 2 лет для участков, полученных по ипотеке (проект ФНС в стадии обсуждения).

Пошаговая инструкция для продавца

1. Проверьте срок владения: собирайте выписку ЕГРН, договор купли-продажи 2020 года.
2. Установите основание приобретения: наследство, покупка, дар и т. д.
3. Рассчитайте налог: сравните вычет 1 млн ₽ и расходы.
4. Подайте 3-НДФЛ через «Личный кабинет налогоплательщика» или Госуслуги.
5. Оплатите налог до 15 июля.

Частые ошибки

• Не учитывать прогрессивную ставку: при доходе > 2,4 млн ₽ уплачивается уже 15 %.
• Неверно отражать дату приобретения: старые кадастровые выписки могут не содержать точную дату регистрации.
• Забывать о единовременном вычете 1 млн ₽ на все объекты: он суммарный за год.

Если вы продали земельный участок, обязательно проверьте срок владения. При соблюдении условий налога не будет. В противном случае, рассчитайте налог, выберите выгодный вычет, подайте декларацию и уплатите НДФЛ до 15 июля. В 2026 году часть продавцов сможет воспользоваться автоматическим расчётом в рамках АУСН.

Для уточнения индивидуального расчёта рекомендуем использовать калькулятор ФНС или получить консультацию налогового эксперта.