Градостроительный регламент (ГР) — это основополагающий документ, определяющий правила размещения, проектирования и строительства объектов капитального строительства на территории города Ростова-на-Дону․ Он применяется совместно с Генеральным планом, Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ), федеральным и региональным законодательством․

Нормативно-правовая база

1. Решение городской Думы от № 149 (в ред․ от № 516) «О градостроительном регламенте города Ростова-на-Дону (часть II)»․
2. Решение городской Думы от № 251 «Об утверждении Генерального плана города Ростова-на-Дону на 2007-2025 годы» (с изменениями на )․
3. Решение городской Думы от № 605 «Об утверждении Правил землепользования и застройки города Ростова-на-Дону» (в ред․ от )․
4. Градостроительный кодекс РФ от № 190-ФЗ (применяется в части, не противоречащей муниципальным актам)․

Структура регламента

Территориальные зоны

Территория города разделена на функциональные зоны, каждая из которых имеет:

• Параметры разрешённого использования (виды разрешённой деятельности)․
• Градостроительные регламенты (ГР), показатели максимального и минимального освоения участка․
• Красные линии, закреплённые Генеральным планом и ПЗЗ․

Таблица «Основные зоны»

Основные параметры застройки

• Максимальная высота определяется в метрах и этажах относительно отметки проезжей части․
• Коэффициент строительной плотности (КСП) — отношение общей площади всех этажей к площади участка․
• Минимальные отступы от красных линий, границ соседних участков и водоёмов․
• Обязательные парковочные нормативы: 1 машино-место на 30 м² жилой площади или 1 место на 25 м² коммерческой․

Порядок согласования строительства

1. Предварительная консультация в Департаменте архитектуры и градостроительства (пр․ М․ Нагибина, 14а, офис 631)․
2. Подготовка градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ) — выдаётся в течение 14 дней․
3. Проектная документация с учётом требований ПЗЗ и СП/СНиП․
4. Экспертиза и разрешение на строительство (выдаётся Минстрой-Дона и администрацией города)․
5. Ввод объекта в эксплуатацию после проверки соответствия заявленным параметрам․

Изменения 2020–2023 годов

22 декабря 2020 года в ПЗЗ внесены ключевые изменения:

• Ужесточены нормы озеленения: не менее 20 % площади участка должно быть отведено под озеленение во всех жилых зонах․
• Введён запрет на строительство гаражных кооперативов в зонах Ж-2 (многоэтажная застройка)․
• Для производственных зон П-1 установлены минимальные санитарные разрывы 50 м до жилой застройки․
• Разрешено возведение многоуровневых паркингов в зонах К-1 и К-2 без увеличения общей площади застройки․

Ответственность за нарушение регламента

Нарушение требований градостроительного регламента влечёт:

• Административный штраф от 100 000 до 500 000 рублей (по ст․ 9․5 КоАП РФ)․
• Приостановление строительства по решению суда․
• Обязательное устранение нарушений или снос самостроя за счёт нарушителя․

Контакты и онлайн-сервисы

Департамент архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону
ул․ М․ Нагибина, 14а, офис 631
Тел․: +7 (863) -10-71-54, +7 (909) -34-57-39
Эл․ почта: rostov-duma@gov․ru

Полезные ресурсы:

• Официальный портал градостроительства — ПЗЗ, Генплан, кадастровая карта․
• Публичная кадастровая карта Ростова-на-Дону — онлайн-проверка зон и ограничений․
• Инвестиционный портал Ростовской области — готовые инвестиционные площадки․

Краткий чек-лист застройщика

1. Определить зонирование участка по ПЗЗ․
2. Заказать ГПЗУ и проверить красные линии․
3. Согласовать проект с Департаментом архитектуры․
4. Получить положительные заключения экспертиз․
5. Подать заявление на разрешение строительства․
6. Вести строительно-монтажные работы строго по проекту․
7. Оформить акт ввода в эксплуатацию․

Важно! Все действия осуществляются в рамках действующих красных линий, санитарных норм и экологических требований, установленных Генеральным планом до 2025 года․