Что такое государственный жилой фонд коммерческого использования?
Определение. ГЖФКУ — это совокупность жилых помещений, находящихся в собственности государства (субъекта РФ, муниципалитета) или государственной корпорации, которые сдаются во временное владение и пользование гражданам и организациям на возмездной основе.
Ключевые признаки:
- Государственная собственность (в т.ч. через унитарные предприятия или АО с 100 % долей регионов).
- Коммерческий характер — плата за пользование устанавливается по рыночным или регулируемым тарифам.
- Ограниченный срок договора (как правило, 1–5 лет).
- Публичная функция — фонд призван сдерживать рост рыночной аренды и предоставлять «социальный лифт» для отдельных категорий граждан.
Правовая база в России
Федеральный уровень
Статья 19 Жилищного кодекса РФ закрепляет право субъектов и муниципалитетов создавать жилищные фонды коммерческого использования. С 2023 года добавлены нормы о цифровых договорах найма и возможности «дистанционного заселения» через портал «Госуслуги».
Региональный уровень
Примеры нормативных актов:
- Закон Санкт-Петербурга от № 455-125 «О жилищном фонде коммерческого использования» (статья 11 в редакции 2026 г.)
- Закон Приморского края от № 380-КЗ «О жилищном фонде Приморского края коммерческого использования»
- Проект Закона Республики Татарстан (внесён в Госсовет 18 марта 2026 г.) о создании аналогичного фонда в Казани
Создание фонда: пошаговая схема 2026 года
- Формирование первоначального пакета жилья
- Выкуп долговых объектов у застройщиков-банкротов;
- Передача в управление вакантных квартир из муниципального фонда;
- Строительство новых домов по государственно-частному партнёрству (ГЧП).
- Постановка на кадастровый учёт — не позднее 5 рабочих дней после регистрации права.
- Размещение информации на Едином цифровом ресурсе «Жилфонд.РФ» (функционирует с января 2026 г.).
- Определение механизма отбора жильцов:
- Электронная очередь;
- Конкурсный отбор (для льготных категорий);
- Розыгрыш свободных помещений среди трудовых мигрантов с патентом (нововведение Москвы и Казани).
- Утверждение типового договора найма и регистрация его в Росреестре в электронном виде.
Финансовые модели
| Модель | Источник средств | Целевая арендная ставка | Регион-лидер 2026 |
|---|---|---|---|
| Бюджетная | Региональный бюджет + фонд ЖКХ | На 15–20 % ниже рынка | Санкт-Петербург |
| ГЧП (долевое строительство) | Инвестор + субсидия (до 30 %) | Рыночная, но фиксированная на 5 лет | Казань |
| Офсетная схема | Банк-гарант + льготный заём Фонда развития ЖКХ | Индексируется раз в год по CPI | Владивосток (Приморский край) |
Примеры регионов
Казань
В 2026 году в городе планируется создать жилищный фонд коммерческого использования объёмом 120 тыс. м². В него войдут:
- 45 тыс. м², новостройки по ГЧП с АО «Татинвестгражданпроект»;
- 55 тыс. м² — бывший долгострой на ул. Чистопольская, выкупленный у концессионера;
- 20 тыс. м² — квартиры из фонда расселения аварийного жилья, переведённые в коммерческий фонд после капитального ремонта.
Старт приёма заявок — 1 июля 2026 г. через портал dom.tatar.ru.
Санкт-Петербург
В соответствии с статьёй 11 Закона Санкт-Петербурга действует комплексная программа «Доступная аренда». По итогам 2025 года в эксплуатации 1,4 тыс. квартир. Средняя ставка — 1 050 руб./м²/мес., что на 22 % ниже рынка. До 2030 года планируется довести объём до 10 тыс. квартир.
Приморский край
Жилищный фонд Приморского края коммерческого использования создан постановлением правительства № 345-пп от . Фонд делится на две части:
- Северный кластер — для работников ТОР «Большой Камень»;
- Южный кластер — для молодых специалистов в сфере туризма и сервиса.
На конец 1 квартала 2026 года уже заключено 2 310 договоров найма.
Белорусский опыт
9 ноября 2025 года президент Беларуси подписал Указ № 365 «О создании фонда жилых помещений для временного проживания». В отличие от российского, белорусский фонд:
- Формируется исключительно за счёт государства;
- Предоставляет жильё без ограничения срока, но с ежегодной переоценкой;
- Доступен только гражданам Беларуси.
Первые 50 квартир введены в эксплуатацию в Минске в марте 2026 года.
Преимущества и риски
Преимущества
- Сдерживание роста цен на рынке аренды;
- Увеличение налоговых поступлений (арендная плата идёт в бюджет);
- Создание точек роста в строительной отрасли (ГЧП, аренда строительной техники).
Риски
- Коррупция при распределении квартир;
- Поддержание объектов в условиях ограниченного бюджета;
- Выдавливание частных арендодателей с рынка низко-бюджетного сегмента.
С 2026 по 2030 год объём государственных жилищных фондов коммерческого использования в России может вырасти до 2 млн м². Ключевыми драйверами станут:
- Запуск программ «Арендный дом» и «Ипотечный аукцион»;
- Цифровизация процессов (blockchain-регистрация договоров);
- Расширение ГЧП и вовлечение инфраструктурных облигаций.