В 2025–2026 годах в России и ближнем зарубежье формируется новая система управления жилой недвижимостью, в рамках которой появляются жилищные фонды коммерческого использования. Ниже – подробный разбор того, что это такое, какие нормы регулируют их деятельность, и какие изменения уже вступили в силу.

Что такое жилищный фонд коммерческого использования?

Жилищный фонд коммерческого использования (ЖФКУ) – это совокупность жилых помещений, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставляемых гражданам или организациям на возмездной основе:

• по договорам социального или коммерческого найма;
• в рамках долевого строительства с последующим выкупом;
• для временного проживания (при расселении аварийного фонда, переезде военнослужащих и т. д.).

Отличие от обычного государственного жилфонда: квартиры ЖФКУ могут сдаваться по рыночной (или льготно-рыночной) ставке, а не по социальной норме;

В России: от муниципального контроля к региональному надзору

Изменения в Жилищном кодексе РФ

С 3 февраля 2025 г. вступили в силу поправки к ст. 20 ЖК РФ:

1. Функции муниципального жилищного контроля упраздняются.
2. За всем жилищным фондом закреплен региональный государственный жилищный надзор.
3. Вводится единая информационная система «ЖК-Надзор», в которую сведения о ЖФКУ должны вноситься ежеквартально.

Региональные примеры

• Татарстан (Казань). С 1 марта 2026 г. планируется создание «Жилищного фонда коммерческого использования Республики Татарстан». Фонд будет выкупать доли у проблемных застройщиков и передавать их дольщикам, а избыточные квартиры сдавать по рыночной аренде.
• Санкт-Петербург. Закон города от № 748-142 вводит особый порядок формирования ЖФКУ для переселения граждан из аварийного фонда: квартиры временно сдаются дольщикам или мигрантам по коммерческим ставкам, пока не освободятся равнозначные помещения.

Белоруссия: фонд государственного жилфонда коммерческого использования

Президентским указом от учрежден Фонд жилых помещений коммерческого использования государственного жилищного фонда Республики Беларусь. Основные задачи фонда:

• концентрация свободных квартир (в т.ч. после долевого строительства) в едином портале;
• аренда и продажа иностранцам и белорусским компаниям по конкурсным ценам;
• гарантированное снижение административных барьеров: заявка подаётся онлайн, срок рассмотрения – 5 рабочих дней.

Как это влияет на граждан и бизнес

Для граждан:

• дополнительный каникул по расселению из аварийного фонда;
• возможность временной аренды квартир ЖФКУ при продаже собственной недвижимости;
• более прозрачные условия долевого участия: дольщикам гарантируются запасные квартиры при задержке сдачи дома.

Для арендодателей и управляющих компаний:

• обязанность ежеквартально загружать данные о занятости и тарифах в систему «ЖК-Надзор»;
• новые правила проверок: теперь инспекторы приходят с мобильным приложением, а акт составляется в электронном виде;
• конкуренция с государством: региональные ЖФКУ могут выставлять квартиры на аренду по ценам на 5–10 % ниже рыночных.

Что делать участникам рынка прямо сейчас

1. Дольщикам и гражданам: проверьте через Госуслуги, включён ли ваш дом в реестр проблемных объектов – если да, ЖФКУ может предложить временную квартиру.
2. Арендодателям: подготовьте пакет документов для загрузки в систему «ЖК-Надзор» (договоры аренды, акты приёма-передачи, счётчики).
3. УК и ТСЖ: обновите регламенты проверок: теперь они проводятся только региональными инспекторами, а уведомления приходят в электронном виде за 3 дня.

Формирование жилищных фондов коммерческого использования – это не просто новый бюджетный инструмент, а сдвиг всей парадигмы управления государственной и муниципальной недвижимостью. От упразднения муниципального контроля до создания единых онлайн-порталов – все эти шаги делают рынок более прозрачным, а жильё – доступнее. Главное – вовремя отслеживать изменения в нормативных актах и корректировать свои договоры и процессы.