В последние два года российское законодательство в сфере недвижимости пережило масштабную перестройку: изменился порядок кадастрового учёта, усилилась защита дольщиков, выросли регистрационные пошлины и появились новые основания для отказа в регистрации прав․ Ниже ‒ самое важное, что должен знать каждый собственник, дольщик, застройщик и риелтор в 2024–2026 гг․

Учёт объектов и регистрация прав: новые основания для отказа

Государственная тайна и «режимные» объекты

C 1 мая 2024 года (ФЗ от № 176-ФЗ) в ЕГРН не вносятся сведения, если:

• объект принадлежит Российской Федерации;
• его характеристики могут раскрыть государственную тайну․

Перечень таких объектов будет утверждать Правительство РФ․ Поэтому при покупке военной или иной «чувствительной» недвижимости лучше заранее запрашивать заключение Минобороны или Росархива․

Упрощённое внесудебное обжалование

С III квартала 2024 года вступили правила, позволяющие без суда обжаловать приостановление регистрации (Росреестр, приказ № 192/2024)․ Для этого достаточно:

1. Подать электронную жалобу через сайт rosreestr․gov․ru или Единый портал госуслуг;
2. Приложить скан документов-оснований;
3. Получить ответ в течение 15 рабочих дней․

Регистрационные пошлины и сроки

Сокращение сроков: при подаче через МФЦ регистрация занимает не более 5 раб․ дней (вместо прежних 7-10)․

Защита дольщиков: новые гарантии 214-ФЗ

Снижение штрафов застройщикам, но рост их ответственности перед банком

С 1 сентября 2024 года:

• Максимальный штраф застройщика за нарушение сроков передачи квартиры снижен с 1/300 до 1/500 ключевой ставки ЦБ;
• Одновременно введён обязательный гарантийный фонд застройщика, размер которого должен составлять не менее 2 % от стоимости строящихся объектов․

Права дольщиков при банкротстве застройщика

ФЗ от № 207-ФЗ прямо закрепляет: при банкротстве долевые участники получают первоочередное удовлетворение требований из средств компенсационного фонда еще до банков-кредиторов․

Новое в градостроительстве и земельных отношениях

Электронные разрешения на строительство

С 1 января 2025 года все разрешения выдаются только в форме электронного документа через ГИС «Госстройнадзор»․ Бумажные дубликаты не требуються․

Дачная амнистия 3․0

Действие упрощённого порядка ввода в эксплуатацию садовых домов продлено до 1 марта 2026 года․ Для регистрации достаточно:

1. Техплан от кадастрового инженера;
2. Экспликация площадей;
3. Заявление в МФЦ/ЕГРН онлайн․

Компенсации пострадавшим от ЧС

Если жильё повреждено или уничтожено в результате ЧС, то с 1 апреля 2024 года:

• выплата компенсации не зависит от наличия у пострадавшего доли в другом жилом помещении;
• первоочередное предоставление равноценного жилья или денежной компенсации в размере рыночной стоимости․

Что ждёт нас в 2026 году

Унификация регистрации залога недвижимости

С вступает ФЗ № 459-ФЗ от : залог недвижимости, в т․ч․ и долевого строительства, можно будет оформить простым письменным договором без нотариуса, если сумма обязательства не превышает 10 млн ₽․

Единая электронная сделка

В планах – перевод 100 % сделок купли-продажи в электронный вид через ЕСИА (Единая система идентификации и аутентификации) без личного визита в Росреестр․

Практический чек-лист для собственника в 2025 году

1. Проверьте ЕГРН-выписку: актуальные ли площади и правообладатели․
2. Уточните кадастровую стоимость (основа для налога): анализируйте обжалование до 30 сентября 2025 г․
3. Подготовьте электронную подпись (ЕСИА-3 уровня) – без неё не оформить ни ипотеку, ни продажу․
4. Дольщики: отслеживайте пополнение гарантийного фонда застройщика на сайте ДДУ․ГОВ․РУ․
5. Садоводы: не упустите «дачную амнистию» – срок заканчивается ․

Государственное регулирование рынка недвижимости становится всё более цифровым, прозрачным и жёстким․ Ключ к спокойной сделке – своевременное изучение изменений, подготовка документов в электронном виде и контроль за достоверностью данных в ЕГРН․ В 2025–2026 гг․ лидируют электронные процессы, повышенные пошлины и усиленные гарантии дольщиков․ Успешных вам сделок!