С 1 марта 2025 года вступили в силу ключевые изменения: теперь ни одна сделка с землёй не может быть зарегистрирована, если в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) отсутствуют точные сведения о границах участка. Ниже ― полный алгоритм, сроки, документы и типичные ошибки, которые помогут вам безопасно оформить право собственности и поставить объект на кадастровый учёт.

Почему важно провести межевание до 2026 года

Согласно Федеральному закону № 307-ФЗ от , в Земельный кодекс РФ добавлена статья 85.1. Ключевое правило:

• Без утверждённых межевым планом границ невозможен кадастровый учёт.
• Без кадастрового учёта невозможна регистрация права собственности и любые последующие сделки (купля-продажа, дарение, аренда).
• Банки не выдают ипотеку на участки без точных координат.

Последствия нарушений

Ошибки в границах чреваты:

1. Отказом Росреестра в регистрации.
2. Судебными спорами с соседями.
3. Штрафами до 0,5 % кадастровой стоимости участка.

Пошаговая инструкция: от межевания до получения выписки из ЕГРН

Шаг 1. Подготовка исходных данных

Необходимо собрать:

• Кадастровый паспорт (если участок уже числится в реестре).
• Выписка ЕГРН не старше 5 дней.
• Правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, свидетельство о наследстве, решение органа местного самоуправления и др.).
• Согласие всех собственников (в случае долевой собственности).

Шаг 2. Заказ межевания у кадастрового инженера

Требования:

1. Инженер должен состоять в саморегулируемой организации (СРО) и иметь действующий страховой полис.
2. Срок выполнения работ ― 10–20 рабочих дней.
3. Результат: межевой план в электронном виде (.xml) и на бумаге.

Шаг 3. Согласование границ с соседями

Кадастровый инженер направляет уведомления собственникам соседних участков. Если возражений нет, протокол согласования подписывается в течение 30 календарных дней.

Шаг 4. Подача межевого плана в Росреестр

Варианты подачи:

• МФЦ (государственные услуги «одного окна»).
• Электронная подача через официальный сайт Росреестра или портал Госуслуги.

Госпошлина:

• Физлица – 350 ₽
• Юрлица – 1 000 ₽

Шаг 5. Получение выписки ЕГРН

Формат выписки:

1. Выписка о правах (форма ЕГРН-1) ― для подтверждения собственности.
2. Выписка о кадастровом учёте (форма ЕГРН-2) ― для подтверждения постановки на кадастровый учёт.

Сроки и стоимость: что изменилось в 2025–2026

Типовые ошибки и как их избежать

Ошибка 1. Пропуск срока согласования с соседями

Решение: закажите доставку уведомлений через почту с уведомлением о вручении или лично вручите под роспись.

Ошибка 2. Расхождение данных в старом кадастровом паспорте

Решение: сразу при подготовке заказывайте кадастровый паспорт в форме ЕГРН, а не устаревший «техпаспорт».

Ошибка 3. Неверный вид разрешённого использования

Решение: проверьте актуальную выписку из ЕГРН, внесите изменения при необходимости (процедура изменения ВРИ занимает 7–12 дней).

Налог на прибыль и земельный налог: где учесть расходы

В соответствии с Налоговым кодексом РФ (гл. 25), расходы на:

• госпошлину за регистрацию права,
• услуги кадастрового инженера,
• экспертную оценку,

учитываются в прочих расходах, связанных с производственной деятельностью, и уменьшают налоговую базу по налогу на прибыль. Для физлиц эти расходы не уменьшают НДФЛ при продаже земли, но увеличивают «расходы на приобретение» для расчёта дохода от продажи.

Что делать, если участок ещё не сформирован

1. Подайте заявление в местную администрацию о предоставлении земельного участка.
2. Получите схему расположения и акт разрешённого использования.
3. Проведите межевание и поставьте на кадастровый учёт.
4. Зарегистрируйте право собственности в Росреестре.

Полезные ссылки и контакты

• rosreestr.gov.ru – официальный портал Росреестра (электронные услуги).
• gosuslugi.ru – подача документов и оплата госпошлин.
• Телефон горячей линии Росреестра: ###-###-#### (бесплатно по РФ).