При работе с недвижимостью часто встречаются два понятия, которые звучат схоже, но имеют разные юридические последствия: государственная регистрация прав и государственный кадастровый учёт. Понимание их различий позволяет правильно оформить сделку, избежать штрафов и ускорить процесс получения правоустанавливающих документов.
Что такое государственный кадастровый учёт?
Государственный кадастровый учёт (ГКУ) – это процесс внесения сведений об объекте недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, машино‑место) в государственную кадастровую карту и в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Кадастр фиксирует такие характеристики, как площадь, местоположение, границы, назначение и технические параметры.
Кадастровый учёт проводится на основании:
- актов органов государственной власти или местного самоуправления;
- договоров и иных сделок, подтверждающих возникновение, изменение или прекращение прав;
- свидетельств о приватизации, наследстве, судебных решений и т.д.;
- технических планов, межевых планов, актов обследования и иных документов, предусмотренных ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Что такое государственная регистрация прав?
Государственная регистрация прав (ГРП) – это официальное закрепление в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) прав собственности, аренды, сервитута, залога и иных ограничений (обременений) на объект недвижимости. После регистрации в реестре право приобретает юридическую силу и может быть использовано в суде, при продаже, наследовании и т.п.
Законодательная база
Основные нормы регулируются:
- Федеральным законом № 122‑ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (от 21 июля 1997 г.) и его последующими изменениями;
- Федеральным законом № 218‑ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (от 13 июля 2015 г.);
- Статьёй 14 того же закона, где перечислены основания для проведения ГКУ и ГРП (см. источник [3]).
Когда кадастровый учёт и регистрация прав проводятся одновременно?
Согласно информации от ГУИОН [1] и статье 14 ФЗ, одновременное проведение возможно в следующих ситуациях:
- Создание нового объекта недвижимости (за исключением случаев, когда объект вводится в эксплуатацию по разрешению, поданному в Росреестр);
- Образование объектов в результате раздела, объединения или изменения границ (включая смежные помещения, машино‑места и пр.);
- Прекращение существования объекта, права на который уже зарегистрированы в ЕГРН (например, ликвидация здания);
- Образование или прекращение части объекта, на которую распространяются ограничения или обременения (например, передача в аренду части здания).
Государственная регистрация без одновременного кадастрового учёта
В ряде случаев закон требует лишь регистрации прав, а кадастровый учёт откладывается или не нужен:
- Возникновение права на уже построенный объект, когда объект вводится в эксплуатацию по разрешению, направленному в Росреестр;
- Регистрация прав на земельный участок, изымаемый для государственных нужд;
- Прекращение прав (кроме случаев, когда объект уже исчез из реестра);
- Переход права (купля‑продажа, дарение, наследование);
- Подтверждение прав, возникших до 21 июля 1997 г.;
- Ограничения и обременения, не подлежащие обязательной регистрации в ЕГРН.
Кадастровый учёт без государственной регистрации прав
Иногда требуется лишь кадастровый учёт, без регистрации прав:
- Создание объекта на основании разрешения, выданного органом, занимающимся атомной энергией или другими специальными видами деятельности;
- Прекращение существования объекта, права на который не зарегистрированы в ЕГРН;
- Образование/прекращение части объекта, если ограничения не требуют регистрации;
- Кадастр всех помещений в здании одновременно с кадастром самого здания;
- Изменение основных характеристик объекта (площадь, назначение и пр.);
- Кадастр земельных участков, образуемых в рамках комплексных кадастровых работ (улицы, площади, набережные, скверы и др.);
- Образование земельных участков для государственных/муниципальных нужд без регистрации прав собственности.
Какие документы нужны для услуги «учёт и регистрация прав»?
Для подачи заявления в Росреестр (или в МФЦ) необходимо подготовить:
- Документ, удостоверяющий личность (паспорт, СНИЛС);
- Нотариальную доверенность на сотрудников ГБУ «ГУИОН» (если вы пользуетесь их услугами);
- Полный пакет документов, зависящий от вида операции (договор купли‑продажи, решение суда, акт приватизации, технический план и др.).
Стоимость и сроки оказания услуги
Стоимость (без НДС) начинается от 5 000 рублей. Точная сумма зависит от сложности объекта и объёма работ.
Сроки (при подаче напрямую в Росреестр):
- Кадастровый учёт – 5 рабочих дней;
- Одновременный учёт и регистрация – 10 рабочих дней;
- Только регистрация прав – 7 рабочих дней.
Если документы подаються через МФЦ, к каждому сроку добавляется два рабочих дня.
Куда обращаться?
Услуги предоставляются в любом районном ПИБ (пункте выдачи государственных услуг) либо в офисах ГУИОН. При обращении через МФЦ можно воспользоваться онлайн‑записью.
Практические рекомендации
- Определите цель. Если вам необходимо лишь зафиксировать границы или площадь, достаточно кадастрового учёта. Если планируется продажа, наследование или получение кредита – нужна регистрация прав.
- Проверьте наличие уже зарегистрированных прав. Дублирование регистрации может привести к отказу в приёме документов.
- Соберите полный пакет документов. Неполный набор – главная причина задержек.
- Учтите сроки. При необходимости ускоренного оформления (например, для судебного процесса) можно подать заявление в ускоренном порядке, но это увеличит стоимость.
- Консультируйтесь с юристом или кадастровым инженером. Сложные случаи (многоквартирные дома, объекты в особом порядке, земельные участки в арктической зоне) требуют профессионального подхода.
Государственный кадастровый учёт и государственная регистрация прав – два взаимосвязанных, но отдельные процесса. Кадастр фиксирует физические и технические характеристики недвижимости, а регистрация закрепляет юридические права. Понимание различий, а также знание случаев, когда они проводятся совместно или раздельно, позволяет эффективно планировать операции с недвижимостью, минимизировать риски и правильно рассчитывать сроки и затраты.
Если у вас возникли вопросы по конкретному объекту, рекомендуем обратиться в ближайший ПИБ или к специалистам ГУИОН, которые помогут собрать нужные документы и подать их в Росреестр.
Дата подготовки статьи: 08:47 (по данным публичных источников). Информация актуальна на момент публикации.