Что такое кадастровая стоимость квартиры
Кадастровая стоимость (КС) — это официальная оценка объекта недвижимости на конкретную дату, выполненная государством для целей налогообложения, судебных расчётов и сделок. В отличие от рыночной цены, она определяется массово на основе статистических моделей без индивидуального осмотра помещений.
Ключевые особенности
- устанавливается раз в 2–5 лет (в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе, каждые 2 года);
- применяется для расчёта налога на имущество, НДФЛ при продаже, госпошлины при наследовании или дарении;
- не учитывает ремонт, мебель и «видовые» характеристики;
- по закону КС не может отличаться от рыночной более чем на 30 %, но на практике разница нередко достигает 50–70 %.
Как рассчитывается кадастровая стоимость в 2026 году
Региональные бюджетные учреждения-оценщики применяют массовый метод, используя:
- данные ЕГРН (площадь, год постройки, материал стен);
- средние цены по району;
- экономические показатели муниципалитета (инфляция, уровень доходов, индекс рынка недвижимости);
- коэффициенты корректировки на инженерные коммуникации и этажность.
Полученный результат утверждает орган исполнительной власти субъекта РФ и вносится в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
Зачем собственнику знать кадастровую стоимость
| Сфера применения | Влияние КС |
|---|---|
| Налог на имущество | Ставка 0,1 % для квартир ≤ 300 млн руб; 2 % для сверхпремиум-объектов |
| НДФЛ при продаже | Налог берут с 70–100 % от КС, если цена договора ниже |
| Нотариальные тарифы | Рассчитываются по КС, если рыночная цена не указана или ниже КС |
| Аренда муниципальных земель | Размер арендной платы привязан к кадастровой оценке |
| Судебные споры | Размер государственной пошлины зависит от цены иска, равной КС |
Как узнать кадастровую стоимость квартиры онлайн в 2026 году
Способ 1. Росреестр
- Перейдите на rosreestr.gov.ru → раздел «Справочная информация по объектам недвижимости».
- Введите кадастровый номер или адрес.
- В карточке объекта отобразится актуальная КС, дата определения и ссылка на скачивание отчёта об оценке (в архиве ZIP).
Способ 2. Сервис «Фонд данных государственной кадастровой оценки»
- Открывается через сайт rosreestr.gov.ru/codf.
- Позволяет выгрузить полный PDF-отчёт с методикой расчёта и именем эксперта-оценщика.
Способ 3. Личный кабинет налогоплательщика (ФНС)
В разделе «Налоги» → «Налоговый калькулятор» автоматически подтягивается КС по кадастровому номеру.
Способ 4. Бесплатные мобильные приложения
- «Госуслуги ЖКХ»;
- «Росреестр-Кадастровая оценка» (Android, iOS).
Как оспорить завышенную кадастровую стоимость
Досудебный порядок
- Подать заявление в комиссию при Росреестре через МФЦ в течение 6 месяцев с даты внесения информации в ЕГРН.
- Приложить отчёт независимого оценщика и копии правоустанавливающих документов.
- Комиссия обязана рассмотреть вопрос в течение 30 дней.
Судебный порядок
- Иск подаётся в районный суд по месту нахождения недвижимости.
- Госпошлина составляет 300 руб., но при увеличении цены иска > 1 млн руб. — 0,5 % от суммы превышения.
- Срок исковой давности — 5 лет с момента внесения КС в ЕГРН.
Что изменится в 2026 году
- В Москве средняя КС выросла на 25 %, что приведёт к росту налога на имущество в 2027 году.
- Регионы получили право повышать коэффициент до 100 % от КС при расчёте НДФЛ при продаже по заниженной цене.
- Росреестр подготовил законопроект о сокращении переоценки до 2 лет по всей РФ.
Кадастровая стоимость — это не просто «цифра из бумажки», а реальный экономический показатель, который влияет на ежегодные платежи и доходы собственника. Уточните актуальное значение прямо сейчас через официальные сервисы, и при необходимости не затягивайте с обжалованием: сроки строго лимитированы.
Обновлено по состоянию на 20 апреля 2026 года.