С 2026 по 2027 год в России стартует новый масштабный цикл государственной кадастровой оценки (ГКО)․ Его особенность — переход к принципу оценки именно «единого объекта недвижимости» (ЕНК), что напрямую влияет на размер имущественных налогов, арендных платежей и залоговых ставок․ В статье разберёмся, что скрывается за термином «единый объект», как рассчитывается его кадастровая стоимость и какие изменения ждут собственников уже в ближайшие месяцы․

Что такое «единый объект недвижимости»

ЕНК, это комплекс взаимосвязанных объектов (земельный участок + капитальные строения), которые:

• имеют единого собственника (или долевых участников);
• находятся на одном кадастровом квартале;
• используются по единому целевому назначению (например, торгово-офисный центр с парковкой);
• внесены в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) как связанные между собой․

Если раньше земля и здания оценивались раздельно, то с 2027 года их стоимость будет суммироваться в одну кадастровую величину․

Почему ГКО ЕНК не проводится отдельно

Согласно Федеральному закону № 237-ФЗ (ред․ 2025 г․), государственная кадастровая оценка ЕНК как цельного объекта не проводится․ Вместо этого:

1. Каждый элемент (земля, здания, сооружения) оценивается отдельно методами массовой оценки․
2. Результаты суммируются, образуя кадастровую стоимость ЕНК․
3. Полученная сумма вносится в ЕГРН под одним кадастровым номером ЕНК․

Такой подход ускоряет процесс и снижает бюджетные расходы на оценку․

Этапы ГКО 2026–2027 для ЕНК

Формирование перечня объектов (январь–март 2026)

Росреестр формирует перечень ЕНК, подлежащих оценке, и передаёт его в уполномоченный орган субъекта РФ․ Критерии попадания в перечень:

• наличие статуса ЕНК в ЕГРН на ;
• изменение характеристик после (новое строение, перераспределение площадей);
• истечение 3 лет с последней ГКО․

Подготовка ценовых данных (апрель–июнь 2026)

Уполномоченный орган собирает:

• рыночные предложения и сделки;
• бти-технические паспорта;
• кадастровые карты и геоданные․

Массовая оценка (июль–ноябрь 2026)

Применяются:

• Сравнительный подход — аналогичные ЕНК в субъекте РФ․
• Доходный подход — для арендных бизнес-комплексов․
• Затратный подход, уникальные промышленные объекты․

Утверждение результатов (декабрь 2026 – январь 2027)

Как узнать кадастровую стоимость ЕНК прямо сейчас

До публикации результатов ГКО 2027 года получить стоимость можно двумя способами:

1. Заказать выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости на портале rosreestr․gov․ru или через МФЦ․
2. Использовать калькулятор на сайте ФНС: ввести кадастровый номер ЕНК → раздел «Налог на имущество»․

Что делать, если стоимость завышена

С 2025 года упрощена процедура оспаривания:

• Подача заявления в Комиссию при Росреестре онлайн через Госуслуги (срок рассмотрения 30 дней)․
• Если отказ — обращение в суд с приложением независимой оценки рыночной стоимости․

Для ЕНК важно приложить отчёт, где рыночная стоимость всего комплекса ниже кадастровой более чем на 30 %, это ускорит пересмотр․

Налоговые последствия для собственников

Ключевая ставка — до 2 % для коммерческой недвижимости и 0,3 % для жилой․

План на 2026–2030 годы

Кадастровая оценка всей недвижимости России должна достичь 1 квадриллиона рублей к 2030 году․ Это позволит:

• в 2 раза сократить шаг ГКО (с 4 до 2 лет);
• перейти на единообразную цифровую модель ЕНК со встроенными актуальными рыночными индексами․

Понятие «единый объект недвижимости» становится центральным при определении кадастровой стоимости и налоговой нагрузки․ Уже в 2027 году собственники получат единую цифру вместо множества разрозненных данных․ Чтобы минимизать издержки, следует:

1. До проверить корректность сведений в ЕГРН․
2. Подготовить независимую экспертную оценку, если стоимость ЕНК кажется завышенной․
3. Отслеживать публикации на официальных ресурсах Росреестра и ФНС․

Важно: изменения в законодательстве продолжаются, подписывайтесь на новости rosreestr․gov․ru и консультируйтесь со специалистами по кадастровой оценке заранее․