Классификация гостиниц по назначению всё ещё вызывает споры среди застройщиков, юристов и управляющих компаний. Давайте разберёмся, к какому виду объектов недвижимости следует относить гостиницу: к жилым зданиям или к зданиям (сооружениям) общественного назначения.
Нормативная база
Приказ Минстроя России № 590/пр от (ред. )
Документ перечисляет категории зданий, предназначенных для постоянного или длительного (круглосуточного) проживания людей:
- жилые многоквартирные дома;
- жилые одноквартирные дома;
- гостиницы, общежития, интернаты, больницы, санатории, дома престарелых и инвалидов и т. д.
Формулировка «предназначенные для … проживания» часто вызывает вопрос: не делает ли это гостиницу жилым зданием?
СП 118.13330.2012 «Общественные здания и сооружения»
Приложение В прямо указывает: «Гостиница – это здание (помещения) общественного назначения».
Градостроительный Кодекс РФ и ФЗ-384
В соответствии с Кодексом, жилым признаётся здание, в котором созданы условия для постоянного или преимущественного проживания граждан. При этом:
- для жилых зданий обязательно соблюдение санитарных норм (СП 54.13330);
- для общественных зданий применяются иные нормы (СП 118.13330, СП 59.13330 и др.).
Почему гостиница не является жилым зданием
Временное проживание
В отличие от квартиры или дома, номер гостиницы предоставляется исключительно на срок, определённый договором найма (гостиничным чеком). Это не создаёт оснований для регистрации по месту жительства (ст. 2 Закона РФ «О праве граждан РФ на свободу передвижения…»).
Отсутствие статуса ИЖД или МКД
Даже если в ЕГРН указано «часть жилого дома», это не делает гостиницу индивидуальным жилым домом (ИЖД) или многоквартирным домом (МКД). Для ИЖД и МКД:
- обязателен расчёт норм площади на постоянное проживание;
- необходимо обеспечение нормативов инсоляции, звукоизоляции и т. д.;
- не предусмотрены требования по оснащению АУП (автоматических установок пожаротушения) – именно эту ошибку часто делают проектировщики, считая гостиницу жилым объектом.
Смешанный (комбинированный) тип
Многие гостиницы размещаются в зданиях смешанного типа: первые этажи отданы под общественные функции (ресепшн, рестораны, конференц-залы), верхние – под номера. В этом случае:
- Здание в целом числится в нежилом фонде;
- Номера признаются жилыми помещениями общественного здания (по аналогии с каютами на пассажирском судне).
Практические последствия классификации
| Аспект | Жилое здание | Гостиница (общественное здание) |
|---|---|---|
| Налогообложение | Имущественный налог – 0,1 % | Имущественный налог – 0,5–2 % (зависит от кадастровой стоимости) |
| Требования к безопасности | СП 54.13330 | СП 118.13330, СП 59.13330, ГОСТ Р 51185, СП 1.13130 |
| Регистрация граждан | Возможна постоянная регистрация | Временная регистрация (только через ЕСИА «Госуслуги») |
| Подключение коммуникаций | Тариф «Население» | Тариф «Прочие потребители» (выше на 15–30 %) |
Классификация гостиниц по вместимости (неофициальная, но широко используемая)
- Малой вместимости – до 100 мест;
- Средней вместимости – 100–500 мест;
- Большой вместимости – 500–2000 мест;
- Гостиничный комплекс – более 2000 мест, может включать несколько корпусов.
Гостиница – это здание (сооружение) общественного назначения, предназначенное для временного проживания. Она не входит в жилой фонд, не формирует объекта жилищных прав и регулируется отдельными нормативами пожарной безопасности, эксплуатации и налогообложения.
Ошибочное определение гостиницы как жилого здания ведёт к:
- неправильному выбору СП и ГОСТ;
- риску отказа в вводе объекта в эксплуатацию;
- доначислению налогов и штрафов.
Для точного определения статуса объекта всегда проверяйте ЕГРН и технический паспорт: графа «Назначение здания» должна содержать значение «общественное» (код 12000 в классификаторе ККОКС).