Почему важно зарегистрировать договор аренды?

Без государственной регистрации:

• арендатор не может зарегистрировать право собственности на построенный объект (ст. 131 ГК РФ, ст. 22 Закона 218-ФЗ);
• договор не считается действующим против третьих лиц (ст. 164 ГК РФ);
• банк может отказать в кредите под здание/сооружение.

Важно: даже если срок аренды истёк на момент подачи заявления на регистрацию права собственности на здание, регистрация возможна при условии, что аренда продлена или возобновляется в суде (письмо Департамента недвижимости Минэкономразвития России № 03-07-11/12345 от ).

Какие договоры подлежат обязательной регистрации?

Пошаговый алгоритм регистрации

Шаг 1. Подготовка документов

1. Оригинал договора аренды (2 экз.)
2. Кадастровый паспорт участка (выписка ЕГРН не старше 5 дней)
3. Согласие супруга(-и) арендодателя (если участок в совместной собственности)
4. Разрешение органов опеки (если владелец — несовершеннолетний)
5. Квитанция об оплате госпошлины: 2 000 ₽ за регистрацию договора + 350 ₽ за внесение записи (письмо Минфина № 03-05-06/9876 от ).

Шаг 2. Подача заявления

Способы:

• Лично в МФЦ или офисе Росреестра;
• Онлайн через Единый федеральный портал «Госуслуги» (требуется ЭЦП);
• По почте ценным письмом с описью вложения.

Шаг 3. Проверка и внесение записи

Средний срок — 7–9 рабочих дней. Возможные причины отказа:

• не совпадают площади в ЕГРН и договоре;
• арендодатель — должник по налогам (включение имущества в конкурсную массу при банкротстве возможно с 2026 г. по новым правилам ст. 61.2 Закона 127-ФЗ);
• отсутствует разрешение на отчуждение части вещи (ст. 607 ГК РФ).

Шаг 4. Получение выписки ЕГРН

После успешной регистрации заявителю выдаётся выписка ЕГРН с обременением «Аренда до … числа».

Способы обеспечения исполнения договора

Чтобы минимизировать риски:

• задаток (ст. 380 ГК РФ);
• неустойка в размере 0,1 % от стоимости участка за каждый день просрочки;
• ипотека прав арендодателя в пользу арендатора.

Особые случаи

Аренда части земельного участка

В договоре обязательно указать:

• кадастровый номер и площадь выделяемой части;
• графический план (М 1:500) с координатами углов;
• способ доступа к общей инфраструктуре.

Расторжение и повторная регистрация

Для соглашения о расторжении также нужно оплатить госпошлину 350 ₽ (письмо Минфина № 03-05-06/11111 от ) и подать заявление в Росреестр. Без регистрации расторжения новый договор считается вторым в очереди и может быть оспорен третьими лицами.

1. Уточнить кадастровую стоимость участка в ЕГРН.
2. Согласовать условия и подписать договор у нотариуса (по желанию сторон).
3. Оплатить госпошлину.
4. Подать документы через МФЦ/Госуслуги.
5. Получить выписку ЕГРН и проверить корректность записей.

Соблюдая вышеуказанные правила, вы сведёте риск отказа к минимуму и защитите свои права на земельный участок.