Что такое государственная кадастровая оценка и зачем она нужна

ГКО — это установление рыночной стоимости объектов недвижимости в массовом порядке для целей:

• исчисления налога на имущество физлиц и юрлиц;
• определения размера арендной платы за землю;
• распределения госпошлин, взносов и залогов при сделках․

Последняя массовая оценка в Москве была проведена в 2017 году․ С тех пор кадастровые стоимости устарели: рыночные цены выросли, а налоговая база перестала отражать реальность․ Поэтому в 2025–2026 гг․ стартовал новый цикл оценки по всей стране․

Кто решает проводить ГКО и как часто

По новым правилам:

1. Решение о проведении ГКО принимает исполнительный орган субъекта РФ (например, Департамент имущества Москвы) не чаще одного раза в 3 года и не реже одного раза в 5 лет․
2. Исключение: если рыночные цены изменились более чем на 30 %, оценку можно провести досрочно․
3. Регион обязан публиковать график оценки не позднее 1 марта года, предшествующего началу работ․

Как изменилась процедура с 2026 года

Отбор кадастровых инженеров и оценщиков

• Теперь к участию допускаются только члены саморегулируемых организаций, включённых в единый реестр Минэкономразвития․
• Вводится обязательное страхование ответственности оценщика на сумму не менее 30 млн руб․

Использование «единой модели данных» и ИИ

Все регионы обязаны применять федеральную информационную систему ГКО (ИС ГКО)․ Система:

• автоматически собирает сведения из ЕГРН, Росреестра, ФГИС ЕГРП и Росстата;
• использует алгоритмы машинного обучения для выявления выбросов и ошибок;
• формирует «красную книгу» объектов, требующих индивидуальной проверки․

Качественный контроль

На каждом этапе вводится трехуровневая проверка:

1. Автоматический контроль ИС ГКО;
2. Экспертный аудит региональной комиссии;
3. Выборочное обследование ФБУ «ФГКУ «Ростехинвентаризация – Федеральный центр кадастровой оценки»»․

Сроки новой оценки по регионам (график 2025–2027 гг․)

Как узнать и оспорить кадастровую стоимость

Где посмотреть новую стоимость

После утверждения результатов регион выпускает «перечневые приказы»․ Проверить кадастровую стоимость можно:

• на публичной кадастровой карте Росреестра (pkk․rosreestr․ru);
• в личном кабинете налогоплательщика ФНС;
• через электронные сервисы Госуслуг․

Порядок оспаривания

С 2026 года действует двухступенчатая система:

1. Предварительное уведомление: в течение 60 дней после публикации приказа можно подать заявление об ошибке в комиссию при Росреестре․ Срок рассмотрения, 30 календарных дней․
2. Суд: если комиссия отказала или не ответила, можно подать иск в суд общей юрисдикции или арбитраж (для юрлиц)․

Важно: доказательством в суде может служить независимый отчёт об оценке, выполненный членом СРО не позднее 6 месяцев до даты иска․

Как новая оценка повлияет на налоги в 2027–2028 гг․

Налоговая база по имуществу начнёт рассчитываться с 1 января 2027 года․ Пример:

• Квартира 54 м² в Москве
  Старая кадастровая стоимость — 9,8 млн руб․
  Новая (по итогам 2026 г․) — 13,2 млн руб․
  Рост налога: +35 % (при ставке 0,1 %)․

Для смягчения роста предусмотрены:

• понижающий коэффициент 0,6 в первый год применения;
• налоговые вычеты (20 м² для квартир, 50 м² для домов);
• льготы для пенсионеров, инвалидов, участников боевых действий․

Чек-лист собственника

1. Убедитесь, что ваш объект есть в опубликованном перечне ГКО-2026․
2. Сравните кадастровую и рыночную стоимость: разница более 30 % — повод для оспаривания․
3. Соберите документы: ЕГРН, техпаспорт, независимый отчёт (при необходимости)․
4. Подайте заявление в комиссию Росреестра до 60 дней после публикации приказа․
5. Отслеживайте изменения налога в личном кабинете ФНС в 2027 г․

Ключевые источники:

• Федеральный закон № 237-ФЗ (ред․ 2025 г․)
• Приказ Минэкономразвития РФ № 402 от
• Методические рекомендации Росреестра, утв․

Если вам нужна индивидуальная консультация или помощь в оспаривании кадастровой стоимости, обращайтесь к кадастровым инженерам и юристам, аккредитованным в вашем регионе․