Переустройство и перепланировка помещения в многоквартирном доме
Дата актуальности: 19 апреля 2026 г.
Ниже приведён подробный разбор положений главы 4 ЖК РФ (ст. 25–29 в редакции 2024–2025 гг.)
с комментариями, практическими советами и последними изменениями.
Содержание
- Статья 25. Виды переустройства и перепланировки
- Статья 26. Порядок согласования
- Статья 27. Выдача разрешения
- Статья 28. Технический осмотр и ввод в эксплуатацию
- Статья 29. Ответственность и запреты
- Практические советы жильцу
- Последние изменения 2024–2025
Статья 25. Виды переустройства и перепланировки
Переустройство — это изменение конструктивных элементов жилого или нежилого помещения,
затрагивающее несущие стены, перекрытия, инженерные сети и влияющее на безопасность здания.
Перепланировка — это изменение конфигурации помещения без затрагивания несущих конструкций:
перенос межкомнатных перегородок, устройство новых проёмов в ненесущих стенах, объединение санузлов и т.п.
- К переустройству относится:
- снос или частичное демонтирование несущих стен;
- увеличение проёмов в несущих конструкциях;
- изменение вентиляционных каналов, газовых сетей;
- устройство тёплых полов с подогревом, задевающим межэтажные перекрытия.
- К перепланировке относится:
- перенос межкомнатных перегородок без нарушения несущих конструкций;
- объединение кухни и смежной комнаты с установкой газоанализаторов;
- разделение санузлов, перенос сантехники в пределах «мокрых зон».
Статья 26. Порядок согласования
Кто подаёт заявление?
Собственник помещения (или наниматель по договору соцнайма при согласии собственника фонда).
Куда подавать?
- В МФЦ или Госуслуги (подаёться электронно с 2024 г. в большинстве регионов).
- Направляется в орган местного самоуправления, уполномоченный выдавать разрешения.
Состав пакета документов
- заявление по форме, утверждённой Минстроем РФ;
- правоустанавливающие документы на помещение (ЕГРН/выписка);
- технический план БТИ, поэтажный план здания;
- проект переустройства/перепланировки, согласованный с:
- РСО (ресурсоснабжающая организация);
- эксплуатирующей управляющей компанией;
- пожнадзором (если требуется);
- ГУП «Главное архитектурно-планировочное управление» (в крупных городах).
Статья 27. Выдача разрешения
Срок рассмотрения, до 45 рабочих дней со дня подачи полного комплекта документов.
При положительном решении выдаётся:
- Разрешение на переустройство/перепланировку — бумажный либо электронный документ (в формате XML) с QR-кодом подтверждения.
Отказ возможен при:
- угрозе безопасности здания;
- ухудшении условий проживания соседей;
- нарушении санитарных норм или требований пожарной безопасности.
Статья 28. Технический осмотр и ввод в эксплуатацию
- По окончании работ собственник в течение 10 дней подаёт уведомление о завершении.
- Комиссия из представителей органа МСУ, управляющей компании и РСО проводит осмотр.
- При отсутствии нарушений выдаётся:
- акт ввода в эксплуатацию;
- обновлённый технический план БТИ (в течение 5 дней направляется в Росреестр).
- Информация об изменении конфигурации помещения вносится в ЕГРН.
Статья 29. Ответственность и запреты
| Нарушение | Последствия |
|---|---|
| Проведение работ без разрешения | административный штраф до 2500 ₽ (ст. 7.21 КоАП РФ), приостановление работ, обязательное восстановление прежнего состояния |
| Нарушение несущих конструкций | судебное обязание демонтировать перепланировку за счёт собственника, возможное выселение |
| Ухудшение условий соседей | гражданский иск о компенсации морального вреда, убытков |
Практические советы жильцу
- Всегда начинайте с БТИ — старый технический план может содержать ошибки, которые в будущем замедлят согласование.
- Не экономьте на проекте, проект, подготовленный лицензированным проектировщиком-членом СРО, сокращает риск отказа.
- Согласуйтесь с соседями заранее — их письменные возражения могут стать основанием для отказа.
- Фиксируйте всё в письме — любые устные ответы МФЦ требуйте подтвердить письменно.
Последние изменения 2024–2025
С 1 января 2025 г. вступили в силу поправки (Федеральный закон № 558-ФЗ от в редакции 2024 г.):
- электронная форма разрешения стала единственной обязательной в 85 регионах;
- срок хранения технического паспорта уменьшен до 5 лет, после чего требуется обновление;
- в Москве и Санкт-Петербурге введён молчаливый согласный порядок: при отсутствии отказа в течение 35 дней разрешение считается выданным автоматически;
- расширен перечень «безопасных» перепланировок, не требующих разрешения (например, замена проёмов в ненесущих стенах до 2 м² без изменения площади вентканалов).
Глава 4 ЖК РФ устанавливает чёткий алгоритм, который защищает как права собственника,
так и безопасность всего дома. Следуйте предписанным процедурам, консультируйтесь с профессионалами,
и ваша перепланировка пройдёт без штрафов и судебных разбирательств.