Дата актуализации:
Кадастровая стоимость, ключевой показатель при заполнении декларации 3-НДФЛ при продаже недвижимости. От неё зависит, с какой суммы придётся платить налог, если объект был продан дешевле кадастра. В 2026 году правила расчёта НДФЛ остались прежними: если цена продажи ниже 70 % кадастровой стоимости, налог берётся именно с 70 % от кадастра. Ниже — подробная инструкция, где и как быстро получить достоверные данные из ЕГРН, чтобы не ошибиться в отчётности.
Зачем нужна кадастровая стоимость в 3-НДФЛ
- База для НДФЛ. Продажная цена в договоре может быть любой, но налоговая всё равно проверит 70 % кадастровой стоимости (п. 5 ст. 217.1 НК РФ).
- Контроль со стороны ФНС; Если в декларации указать сумму меньше 70 % кадастра, инспекция вышлет требование подать уточнённую декларацию и доначислит налог.
- Вычеты и расходы. Применяя вычет 1 000 000 ₽ или уменьшая доход на расходы покупки, базой всё равно останется максимум из продажной цены и 70 % кадастра.
Четыре официальных способа узнать кадастровую стоимость в 2026 году
Выписка из ЕГРН на Госуслугах (самый быстрый и бесплатный)
- Авторизуйтесь на www.gosuslugi.ru.
- В поиске введите «Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости».
- Выберите объект: квартира, дом, земля и т.д.
- Укажите кадастровый номер или адрес.
- Подтвердите заявление ЭЦП (электронная подпись уже есть в ЛК).
- Через 5–30 минут выписка придёт в личный кабинет в PDF. В ней строка «Кадастровая стоимость», нужное значение для 3-НДФЛ.
Плюсы: бесплатно, официальный документ с QR-кодом и печатью Росреестра.
Публичная кадастровая карта Росреестра
- Перейдите на pkk.rosreestr.ru.
- В строке поиска вбейте кадастровый номер или адрес.
- Откроется карточка объекта: сразу видите актуальную кадастровую стоимость на .
- Распечатайте страницу или сохраните скрин, подойдёт для заполнения декларации, но при проверке может потребоваться официальная выписка.
Личный кабинет налогоплательщика ФНС
- Заходите в lkfl.nalog.ru → раздел «Недвижимость» → «Сведения из ЕГРН».
- ФНС автоматически тянет актуальную кадастровую стоимость из Росреестра. Данные можно скачать в формате XML/PDF и вставить в программу «Декларация».
МФЦ или Росреестр «вживую»
- Возьмите паспорт и правоустанавливающие документы.
- Заполните форму заявления (выдают на месте).
- Через 3–5 дней получите бумажную выписку (200–400 ₽ госпошлина, зависит от региона).
Как правильно внести значение в программу 3-НДФЛ
Шаг 1. Запустите программу «Декларация 2025» (актуальна и для 2026)
Шаг 2. Раздел «Доходы» → «Доходы от продажи недвижимости»
- В строке «Цена по договору» ставьте сумму из ДКП.
- В строке «Кадастровая стоимость» вносите значение на , которое получили из ЕГРН.
- Программа автоматически сравнит цену с 70 % кадастра и подставит большую сумму в налоговую базу.
Типовые примеры расчёта НДФЛ с учётом кадастра
Пример 1. Квартира продана дороже 70 % кадастра
- Цена продажи: 4 000 000 ₽
- Кадастровая стоимость: 4 500 000 ₽
- 70 % кадастра: 3 150 000 ₽
- Налог берётся с 4 000 000 ₽, так как она выше 70 % кадастра.
- Используем вычет 1 000 000 ₽ → НДФЛ = (4 000 000 – 1 000 000) × 13 % = 390 000 ₽
Пример 2. Квартира продана дешевле 70 % кадастра
- Цена продажи: 2 500 000 ₽
- Кадастровая стоимость: 4 300 000 ₽
- 70 % кадастра: 3 010 000 ₽
- Налог берётся с 3 010 000 ₽, даже если в договоре 2,5 млн.
- Есть расходы покупки 2 700 000 ₽ → НДФЛ = (3 010 000 – 2 700 000) × 13 % = 40 300 ₽
Краткий чек-лист
- Узнайте актуальную кадастровую стоимость на .
- Сравните продажную цену с 70 % кадастра.
- Заполните 3-НДФЛ, указав оба значения.
- Выберите выгодный вариант: вычет 1 000 000 ₽ или расходы покупки.
- Подайте декларацию до 30 апреля 2027 года, если продажа была в 2026.
Самый надёжный способ — официальная электронная выписка из ЕГРН через Госуслуги. Она бесплатна, приходит за 5–30 минут и содержит актуальную кадастровую стоимость, которую можно смело вносить в строку 3-НДФЛ. Это избавит от пересчётов, штрафов и лишних вопросов со стороны налоговой.