При продаже недвижимости в России налогоплательщик обязан задекларировать полученный доход в декларации 3‑НДФЛ. Одним из ключевых параметров, который требуется указать, является кадастровая стоимость квартиры. Этот показатель используется в качестве базовой величины для расчёта налога (если налогоплательщик не выбирает альтернативный способ расчёта). Ниже подробно описано, что такое кадастровая стоимость, почему она важна, и где её можно получить официально.

Что такое кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость (КС) – это оценка недвижимости, полученная в результате кадастровой оценки, проведённой Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). КС определяется на определённую дату и отражает стоимость объекта, рассчитанную по установленным методикам, учитывающим:

• площадь и местоположение квартиры;
• характеристики здания (этажность, материал, год постройки);
• инфраструктуру района и транспортную доступность;
• другие факторы, предусмотренные законодательством.

Важно отличать кадастровую стоимость от рыночной стоимости – последняя определяется реальными сделками на открытом рынке и может существенно отличаться от КС.

Почему кадастровая стоимость нужна в 3‑НДФЛ?

Согласно статье 226‑Налогового кодекса РФ, налоговая база при продаже квартиры рассчитывается как разница между прибылью от продажи и кадастровой стоимостью (если налогоплательщик не использует налоговый вычет). Если КС меньше 70 % от рыночной цены, то в декларации указывается именно эта кадастровая стоимость, а не рыночная цена. Поэтому точное значение КС необходимо для корректного расчёта налога.

Где официально получить кадастровую стоимость квартиры?

Кадастровую стоимость можно получить только из официальных источников, управляемых Росреестром. Ниже перечислены основные способы:

Личный кабинет на сайте Росреестра

1. Перейдите на портал rosreestr.gov.ru.
2. Нажмите «Личный кабинет» и войдите с помощью ЕСИА (Единая система идентификации и аутентификации).
3. В меню выберите «Кадастровая стоимость» → «По объекту недвижимости».
4. Введите кадастровый номер квартиры (его можно найти в техническом паспорте или в выписке из ЕГРН).
5. Система отобразит актуальную кадастровую стоимость, дату её определения и возможность скачать PDF‑отчёт.

Мобильное приложение «Кадастр»

• Скачайте приложение «Кадастр» из Google Play или App Store.
• Авторизуйтесь через ЕСИА.
• В разделе «Кадастровая стоимость» введите кадастровый номер.
• Получите стоимость в режиме онлайн и отправьте её себе на e‑mail в виде PDF‑файла.

Служба поддержки Росреестра (телефон 8‑800‑100‑77‑00)

Если у вас нет доступа к интернету, позвоните в кол‑центр Росреестра. Оператор запросит у вас кадастровый номер и после проверки выдаст информацию о стоимости (обычно по e‑mail).

Офис Росреестра в вашем регионе

Лично посетив отделение Росреестра, можно запросить выписку о кадастровой стоимости. При себе необходимо иметь:

• паспорт;
• свидетельство о праве собственности (или договор купли‑продажи);
• кадастровый номер квартиры.

Оформление займа занимает от 1 до 3 рабочих дней, но в некоторых регионах услуга предоставляется в тот же день.

Онлайн‑сервисы партнёров Росреестра (например, cadastre.ru)

Эти сервисы используют открытые данные Росреестра и позволяют быстро посмотреть КС без регистрации. Однако для официального подтверждения в декларации рекомендуется использовать один из первых четырёх пунктов.

Как правильно оформить полученную кадастровую стоимость в декларации 3‑НДФЛ?

После получения официального документа выполните следующие шаги:

1. Сохраните PDF‑отчёт в надёжном месте (желательно в двух экземплярах – электронном и бумажном).
2. В декларации 3‑НДФЛ в разделе «Доходы от продажи недвижимости» укажите:
   • Дата продажи;
   • Сумма полученного дохода;
   • Кадастровая стоимость, указав её в рублях без копеек.
3. Приложите скан‑копию отчёта о кадастровой стоимости к декларации (если подаёте в бумажном виде) или загрузите файл в личный кабинет ФНС.
4. Проверьте расчёт налога в автоматическом калькуляторе ФНС – система сама применит 13 % (или 15 % при доходе более 5 млн руб.) к налоговой базе.

Что делать, если кадастровая стоимость кажется неверной?

1. Подготовьте доказательства: оценки независимых экспертов, цены аналогичных квартир в том же районе, выписку из реестра сделок.
2. Обратитесь в Росреестр: подайте заявление о пересмотре кадастровой стоимости (форма ПУ‑3). Приложите собранные документы.
3. Досудебный порядок: если Росреестр откажет, можно подать жалобу в суд в течение 30 дней.
4. Судебный порядок: решение суда будет обязательным для всех органов, включая налоговую службу.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Где найти кадастровый номер квартиры?

Кадастровый номер указывается в выписке из ЕГРН, в техническом паспорте квартиры, а также в договоре купли‑продажи. Формат: XX:YY:ZZZZ:NNNN.

Можно ли использовать рыночную стоимость вместо кадастровой?

Для расчёта налога в 3‑НДФЛ допускается использовать рыночную стоимость только в том случае, если вы применяете налоговый вычет (13 % от дохода) и отказываетесь от использования КС. Однако в большинстве случаев рекомендуется указывать официальную кадастровую стоимость.

Сколько стоит получить выписку о кадастровой стоимости?

В официальных сервисах Росреестра выписка предоставляется бесплатно. Платные услуги могут быть у сторонних провайдеров, но они не требуются для подачи декларации.

Как быстро обновляется кадастровая стоимость?

Обновления происходят раз в 2–3 года, но в отдельных регионах могут проводиться дополнительные переоценки. Текущая стоимость указана в выписке с датой её определения.

Можно ли использовать мобильный телефон для получения КС?

Да, приложение «Кадастр» полностью поддерживает запросы и выдачу официальных PDF‑отчётов.

Кадастровая стоимость квартиры – это обязательный параметр при заполнении декларации 3‑НДФЛ. Получить её можно быстро через личный кабинет на сайте Росреестра, мобильное приложение «Кадастр», по телефону или в отделении службы. При наличии сомнений в корректности оценки её можно оспорить в досудебном или судебном порядке. Точное указание КС позволит правильно рассчитать налог и избежать штрафов.

Статья подготовлена в соответствии с актуальными данными на 19 апреля 2026 года. Для получения более детальной информации рекомендуется обращаться к официальным ресурсам Росреестра и Федеральной налоговой службы.