С 2017 года ФЗ-218 является основным регулятором процедур кадастрового учёта и регистрации прав на недвижимое имущество в России. За восемь лет норма претерпела десятки корректировок, а последние поправки 2023–2025 годов вновь меняют правила игры для собственников, девелоперов и кадастровых инженеров. Ниже — подробный разбор того, что действует уже сейчас и что вступит в силу в ближайшие месяцы.
Ключевые изменения 2023 года (вступили в силу )
Отмена бумажных кадастровых паспортов
С марта 2023 года бумажный кадастровый паспорт окончательно выведен из оборота. Вся информация теперь хранится только в электронном виде в ЕГРН и предоставляется:
- в виде выписки ЕГРН (электронной или на твёрдом носителе);
- через публичную кадастровую карту или сервисы Росреестра.
Переход на «цифру» при межевании
Кадастровые инженеры обязаны формировать электронные межевые планы в формате XML и подавать их через ЕСИА/Госуслуги. Подпись КИ удостоверяется квалифицированной электронной подписью (КЭП).
Ужесточение ответственности за «серые» схемы
За подачу заведомо ложных сведений в ЕГРН установлены новые штрафы:
- для физических лиц — 2 000–5 000 ₽;
- для юридических — 20 000–100 000 ₽;
- повторное нарушение в течение года, до 0,1 % кадастровой стоимости объекта, но не менее 100 000 ₽.
Новшества 2025 года (закон принят Госдумой , одобрен Советом Федерации )
Обязательное межевание всех земельных участков до
Согласно внесённым поправкам в часть 6 статьи 36.2 Федерального закона № 218-ФЗ:
- до каждый собственник земли обязан обеспечить уточнение границ и внесение соответствующих сведений в ЕГРН;
- если границы не зафиксированы кадастровым инженером, объект нельзя будет:
- продать, подарить или завещать;
- оформить наследство;
- получить ипотеку или участвовать в программах «Дальневосточный гектар», «Сельская ипотека».
Какие документы потребуются для межевания?
- Кадастровый паспорт (выписка ЕГРН).
- Выписка из ЕГРН прав (если участок в собственности).
- Технический план, если ранее проводилось межевание.
- Согласие всех сособственников (при долевой собственности).
- Копия правоустанавливающего документа (ДКП, свидетельство о наследстве и т. д.).
Автоматическая пролонгация прав без заявления
Если у собственника не истёк срок регистрации права в ЕГРН, но межевание завершено и новая кадастровая выписка получена, права автоматически продлеваются на 5 лет без подачи дополнительного заявления.
Единая база сведений о «самовольных постройках»
С в ЕГРН вводится раздел «Сведения о выявленных самовольных объектах». Теперь:
- любая постройка без разрешения будет автоматически отражаться в базе;
- Росреестр будет направлять уведомления в ФНС и органы местного самоуправления для начисления налогов и выявления нарушений;
- узакнить самовольку можно будет только через суд (исключение — садовые/дачные дома до 2024 года включительно).
Пошаговая инструкция: как подготовиться к обязательному межеванию
Шаг 1. Получите выписку ЕГРН онлайн (Госуслуги, Росреестр, МФЦ) и убедитесь, что у вашего участка есть актуальные координаты границ.
Шаг 2; Найдите кадастрового инженера из регионального реестра (всегда проверяйте наличие лицензии на сайте rosreestr.gov.ru).
Шаг 3. Заключите договор и предоставьте инженеру пакет документов (см. выше).
Шаг 4. Получите акт согласования границ с соседями (если участок примыкает к чужим).
Шаг 5. Подайте межевой план в Росреестр через МФЦ или онлайн. Срок рассмотрения — 7 рабочих дней.
Что будет, если не успеть до
- ЕГРН внесёт пометку «ограниченные права»;
- Росреестр временно приостановит любые регистрационные действия;
- нотариусы откажутся вносить сделки в реестр;
- банки не выдадут ипотеку или кредит под залог земли.
Основные выводы
ФЗ-218 стал более «цифровым» и жёстким: бумажные документы ушли, а ответственность за ошибки выросла.
Главное новшество 2025 года — обязательное межевание всех земельных участков до . Игнорировать его нельзя: права окажутся «заморожены».
Самовольные постройки теперь фиксируются в ЕГРН автоматически, а их узакнивание возможно только через суд.
Начинать процесс лучше сейчас: кадастровые инженеры уже фиксируют рост цен на услуги, а очереди в МФЦ растут.
Дополнительно: все официальные формы заявлений, перечень документов и калькулятор госпошлин доступны на сайте rosreestr.gov.ru в разделе «Формы и документы».