Что такое форс-мажор по ГК РФ?
Согласно ст. 401 ГК РФ‚ форс-мажор (непреодолимая сила), это чрезвычайные и непредотвратимые при данных условиях обстоятельства‚ которые:
- Возникли после подписания договора;
- Не зависят от воли сторон;
- Делают невозможным исполнение обязательств полностью или частично.
Важно: обязанность доказать наличие форс-мажора лежит на стороне‚ ссылающейся на него.
Почему особенно важен форс-мажор именно в договоре аренды нежилого помещения?
- Финансовые потери: арендатор теряет оборотные средства из-за невозможности вести бизнес‚ арендодатель рискует не получить плату.
- Долгосрочность: контракты часто заключаются на 3‚ 5‚ 10 лет — вероятность «форс-мажорных» событий за такой период высока.
- Специфика объекта: склады‚ офисы‚ торговые залы могут быть затоплены‚ отключены от коммуникаций или закрыты постановлением властей.
Обязательные элементы форс-мажорной оговорки
- Перечень событий: стихийные бедствия‚ пожар‚ пандемия‚ военные действия‚ гражданские волнения‚ акты органов власти.
- Процедура уведомления: письменно‚ не позднее 5 календарных дней со дня наступления и прекращения форс-мажора (п. 3 ст. 401 ГК РФ).
- Сроки последствий: приостановка или снижение арендной платы‚ расторжение договора‚ перенос сроков.
- Доказательства: официальный сертификат Торгово-промышленной палаты РФ или компетентного органа.
Образец формулировки форс-мажора в договоре аренды нежилого помещения
Раздел «Форс-мажорные обстоятельства»
Раздел 10. Форс-мажорные обстоятельства
10.1. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по настоящему договору‚ если оно явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы (форс-мажора)‚ к которым относятся:
- землетрясение‚ наводнение‚ ураган‚ пожар‚ снежный занос;
- военные действия‚ террористические акты‚ гражданские волнения;
- законодательные акты государственных органов‚ делающие невозможным использование помещения по назначению;
- эпидемии‚ пандемии и связанные с ними карантинные мероприятия.
10.2. Сторона‚ для которой стало невозможным исполнение обязательств‚ обязана в течение 5 (пяти) календарных дней письменно уведомить другую сторону о начале и прекращении действия форс-мажора. Неуведомление лишает соответствующую сторону права ссылаться на данные обстоятельства.
10.3. Наличие форс-мажора подтверждается сертификатом Торгово-промышленной палаты РФ или иного уполномоченного органа по месту наступления события.
10.4. Если форс-мажор продолжается более 30 календарных дней‚ любая из сторон вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке‚ направив письменное уведомление не менее чем за 10 дней до предполагаемой даты расторжения.
10.5. В случае частичного ограничения доступа к помещению (например‚ введение ограничительных мероприятий‚ снижающих трафик клиентов)‚ стороны вправе пересмотреть размер арендной платы пропорционально снижению фактического использования‚ оформив дополнительное соглашение.
Алгоритм действий при наступлении форс-мажора
- Фиксация факта: соберите официальные документы (постановления мэрии‚ приказы Роспотребнадзора‚ сводки МЧС).
- Уведомление: направьте письмо контрагенту и сохраните подтверждение вручения (почтовая квитанция‚ email с уведомлением о прочтении).
- Получение сертификата ТПП: подайте заявление на сайте tpp;ru‚ приложив документы‚ подтверждающие сам факт.
- Переговоры о скидке/расторжении: внесите изменения через дополнительное соглашение или расторгните договор миром.
- Документируйте всё: протоколы‚ переписка‚ акты приёма-передачи — всё храните не менее 3 лет.
Распространённые ошибки
- Отсутствие формулировки: «по законодательству РФ» — недостаточно‚ нужен подробный перечень.
- Уведомление «устно»: закон требует письменной формы.
- Неправильный орган подтверждения: справки от районной администрации или СМИ не являются официальными доказательствами.
Шаблон уведомления о форс-мажоре
Уведомление
От ООО «Арендатор»
ИНН 7701234567‚ ОГРН 1167700012345
123456‚ г. Москва‚ ул. Лесная‚ д. 5
Тел; +7 (495) -00-00-00
Арендодателю: ООО «Инвест-Недвижимость»
123456‚ г. Москва‚ ул. Тверская‚ д. 10
№ 12/ФМ
Уважаемые коллеги!
Настоящим сообщаем‚ что с 15 апреля 2026 г. в связи с введением Указа Мэра г. Москвы № 123-УМ «О временном приостановлении торговой деятельности» арендуемое помещение по адресу: г. Москва‚ ул. Тверская‚ д. 10‚ помещение 2‚ не может использоваться по назначению. Данное обстоятельство является форс-мажором и основанием для пропорционального снижения арендной платы с 15 апреля 2026 г. до момента отмены ограничений.
Прилагаем:
- Копию Указа № 123-УМ;
- Квитанцию о направлении заявления в ТПП РФ на получение сертификата форс-мажора.
С уважением‚
Генеральный директор ООО «Арендатор»
Иванов И.И.
1. Всегда прописывайте форс-мажор отдельным разделом‚ а не общей фразой.
2. Подписывайте дополнительные соглашения при любых изменениях условий.
3. Храните документы в электронном и бумажном виде не менее 3 лет после окончания договора.
4. При крупных сделках заказывайте юридическую экспертизу перед подписанием.
Внимание! Данный материал не является юридической консультацией. При возникновении споров обратитесь к квалифицированному специалисту.