Товарищество собственников недвижимости (ТСН) – это новая организационно‑правовая форма некоммерческих организаций, появившаяся в России с 1 сентября 2014 г. в результате внесения изменений в главу 4 части первой Гражданского кодекса РФ (ст. 123.12) и в Жилищный кодекс РФ (ст. 135). ТСН объединяет владельцев любой недвижимости: многоквартирных домов, коттеджных поселков, дач, садов, офисных и коммерческих помещений.

Правовая база

Основные нормативные акты, регулирующие деятельность ТСН:

• Гражданский кодекс РФ, статья 123.12 – определяет основные положения о ТСН, требования к уставу и к наименованию организации.
• Жилищный кодекс РФ, статья 135 – вводит товарищество собственников жилья (ТСЖ) как один из видов ТСН, предназначенный для управления многоквартирными домами.
• Федеральный закон № 99‑ФЗ от  «О внесении изменений в главу 4 части первой Гражданского кодекса РФ» – закрепил термин «товарищество собственников недвижимости».

Что такое ТСН?

Товариства собственников недвижимости – добровольное объединение собственников недвижимого имущества (квартир, офисов, гаражей, дач, земельных участков и пр.) для совместного управления, содержания и эксплуатации общей долевой собственности.

Классификация форм ТСН

В зависимости от типа объединяемой недвижимости выделяют несколько форм ТСН:

1. Товарищество собственников жилья (ТСЖ) – объединение собственников помещений в многоквартирных домах (МКД). Это самая распространённая форма, регулируемая ЖК РФ.
2. Товарищество собственников коттеджных поселков – объединяет владельцев домов в закрытых или открытых коттеджных комплексах.
3. Товарищество собственников дачных, садовых и огороднических участков – используется в дачных кооперативах, садоводческих объединениях.
4. Товарищество собственников коммерческой недвижимости – объединяет владельцев офисных, торговых и складских помещений, а также производственных объектов.
5. Товарищество собственников смешанных объектов – сочетает в себе несколько типов недвижимости (например, жилой дом + коммерческие площади).

ТСЖ – особый вид ТСН

Согласно ч. 1 ст. 135 ЖК РФ, товарищество собственников жилья (ТСЖ) считается видом ТСН, предназначенным для совместного управления общим имуществом в многоквартирных домах. При этом в уставах ТСЖ обязано указывать, что организация является товариществом собственников недвижимости и одновременно товариществом собственников жилья. Такое двойное указание гарантирует применение всех норм ЖК РФ.

Отличия ТСН от ТСЖ

Как правильно указывать форму в учредительных документах?

Согласно ст. 123.12 ГК РФ устав ТСН обязательно должен содержать:

• Наименование, включающее слова «товарищество собственников недвижимости» (можно добавить «жилья», если речь о ТСЖ).
• Место нахождения (юридический адрес).
• Предмет и цели деятельности (управление, содержание, ремонт, эксплуатация общей долевой собственности).
• Состав и компетенцию органов управления (собрание, правление, председатель, ревизионная комиссия).
• Порядок принятия решений, в т.ч. требования к единогласному или квалифицированному большинству голосов.
• Иные сведения, предусмотренные законодательством (права и обязанности членов, порядок выхода и исключения, порядок реорганизации и ликвидации).

Обязательные разделы устава ТСН

1. Общие положения – наименование, место нахождения, юридический статус.
2. Цели и виды деятельности – управление общим имуществом, проведение капитального и текущего ремонта, предоставление услуг собственникам.
3. Членство – кто может стать членом, порядок вступления и выхода, права и обязанности.
4. Органы управления:
   • Общее собрание членов – высший орган.
   • Правление (или совет) – исполнительный орган.
   • Председатель правления – представитель ТСН.
   • Ревизионная (контрольная) комиссия – финансовый контроль.
5. Порядок принятия решений – кворум, голосование, квалифицированное большинство, единогласие.
6. Финансовая часть – формирование бюджета, порядок взносов, распределение расходов, открытие банковского счета.
7. Ответственность членов – штрафы, взыскание задолженностей, исключение из ТСН.
8. Реорганизация и ликвидация – порядок проведения, распределение имущества.

Формы управления в ТСН

В зависимости от количества членов и типа недвижимости в ТСН могут применяться разные модели управления:

• Прямая демократия – все решения принимает общее собрание (возможна при небольшом числе членов).
• Представительная модель – избирается правление (5‑9 человек), которое принимает оперативные решения, а стратегические вопросы обсуждаются на собрании.
• Управляющая компания – ТСН заключает договор с внешней управляющей организацией; контроль за её работой осуществляет правление и ревизионная комиссия.

Преимущества разных форм ТСН

Порядок создания и регистрации ТСН

Для регистрации ТСН необходимо выполнить следующие шаги:

1. Подготовка учредительных документов:
   • Протокол учредительного собрания.
   • Устав ТСН (с обязательным указанием «товарищество собственников недвижимости»).
   • Список учредителей (с указанием их ИНН, паспортных данных).
2. Определение уставного капитала – в ТСН он не обязателен, но часто фиксируется размер обязательных членских взносов.
3. Подача заявления в налоговый орган (Форма Р11001) и в Федеральную налоговую службу для внесения записи в ЕГРЮЛ.
4. Получение свидетельства о государственной регистрации – в течение 5 рабочих дней после подачи полного пакета документов.
5. Открытие расчетного счета в банке – на основании свидетельства о регистрации.
6. Регистрация в реестре ТСЖ/ТСН – в случае ТСЖ необходимо также внесение в реестр, ведение которого осуществляет Росреестр.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос: Можно ли одновременно указать в уставе «товарищество собственников недвижимости» и «товарищество собственников жилья»?

Да. Для ТСЖ, образованных после 1 сентября 2014 г., рекомендуется использовать двойное наименование: «Товарищество собственников недвижимости (товарищество собственников жилья)». Это обеспечивает применение как норм ГК РФ, так и положений ЖК РФ.

Вопрос: Чем отличается порядок принятия решений в ТСН от ТСЖ?

В ТСЖ порядок строго регламентирован ЖК РФ (квалифицированное большинство — 2/3 голосов, единогласие — для изменения устава). В ТСН порядок может быть более гибким и определяется уставом: допускаются простое большинство, кворум 50 % и т.п.

Вопрос: Нужно ли регистрировать ТСН в качестве налогоплательщика?

ТСН является юридическим лицом, поэтому обязано получить ИНН и вести бухгалтерию. Налоговый режим – «некоммерческая организация», но не относится к МСП, поэтому упрощённые процедуры закрытия недоступны.

Вопрос: Можно ли объединить несколько видов недвижимости в одном ТСН?

Да. ТСН «смешанных объектов» допускает объединение жилой, коммерческой и земельной собственности, однако устав должен чётко описывать порядок управления каждой категории и распределения расходов.

Товарищество собственников недвижимости – универсальная форма объединения владельцев недвижимости, позволяющая эффективно управлять общим имуществом, распределять расходы и защищать интересы членов. Выбор конкретной формы ТСН (ТСЖ, коттеджный, дачный, коммерческий) зависит от типа недвижимости и целей объединения. При оформлении учредительных документов важно строго соблюдать требования ГК РФ и, при необходимости, ЖК РФ, чтобы избежать правовых рисков и обеспечить надёжную работу организации.

Если вы планируете создать ТСН, рекомендуется обратиться к юристу, специализирующемуся на недвижимости, чтобы подготовить устав, учесть все нюансы голосования и правильно оформить регистрацию;

Дата публикации: