Дата актуализации: 19 апреля 2026 г.

Основные понятия и определения

Арендная плата — это фиксированное денежное вознаграждение, которое арендатор обязан выплачивать арендодателю за право пользования нежилым помещением. Величина арендной платы может устанавливаться:

• в твёрдой сумме;
• в процентном отношении к выручке;
• в виде комбинированной схемы (фиксированная часть + % от выручки).

Унифицированная формула расчета арендной платы

Ниже приведена базовая формула, которую используют при составлении договоров аренды нежилых помещений:

2.1 Фиксированная ставка

Арендная плата (руб.) = Базовая ставка (руб./м²) × Площадь помещения (м²) × Коэффициент индексации × Коэффициент полезности × Коэффициент локации

2.2 Переменная ставка (процент от выручки)

Арендная плата (руб.) = Выручка арендатора (руб.) × Договорный % (%) × Коэффициент сезонности

2.3 Комбинированная схема

Пояснение коэффициентов

Пошаговый пример расчета

Исходные данные:

• Площадь помещения: 120 м²
• Базовая ставка: 2 500 руб./м²
• ИПЦ за год: 8 %
• Коэффициент полезности: 0,95 (хорошее состояние)
• Коэффициент локации: 1,1 (центральный район)
• Сезонный коэффициент: 1,05 (весенний подъём спроса)

Расчет:

Арендная плата = 2 500 × 120 × 1,08 × 0,95 × 1,1 = 338 580 руб./мес.

НДФЛ и налоговые аспекты

Если арендодатель, физическое лицо, то арендатор обязан удержать 13 % НДФЛ из суммы арендной платы и перечислить налог в бюджет. Формула:

Индексация и пропорциональное уменьшение при частичной недоступности

Если часть помещения становится недоступной (ремонт, авария), арендная плата может быть пропорционально уменьшена:

Корректировка = (Недоступная площадь ÷ Общая площадь) × Базовая ставка

Практические шаблоны для договора

7.1 Базовая фиксированная ставка

"Стороны установили:
Арендная плата составляет 2 500 рублей за 1 м² в месяц 
при площади помещения 120 м², что равно 300 000 рублей в месяц."

7.2 Индексация раз в год

"Размер арендной платы ежегодно индексируется на величину официального
процента инфляции, установленного Росстатом за прошедший календарный год."

7.3 Комбинированная ставка

"Арендная плата состоит из:
фиксированной части 200 000 руб./мес.;
переменной части 5 % от ежемесячной выручки арендатора.

Чек-лист для арендодателя

1. Определить базовую ставку по аналогам на рынке.
2. Учесть ИПЦ или ключевую ставку ЦБ при индексации.
3. Оценить состояние помещения и оборудования.
4. Скорректировать коэффициент локации.
5. Установить порядок и сроки оплаты (аванс, пост-оплата).
6. Прописать в договоре формулу и условия корректировки.
7. Настроить удержание НДФЛ (если арендодатель, физлицо).

Полезные ссылки

• ГК РФ, гл. 30 «Аренда»
• Официальные данные Росстата по инфляции
• Ключевая ставка Банка России