Актуально на г.
Договор найма жилого помещения — это официальное соглашение, по которому собственник квартиры (наймодатель) передаёт квартиру во временное владение и пользование другому гражданину (нанимателю) за определённую плату.
В отличие от договора аренды, который чаще используется в отношениях с юридическими лицами, найм применяется исключительно между физическими лицами и регулируется Главой 35 ГК РФ.
Краткий ликбез: аренда vs найм
- Аренда – если помещение сдаётся организации или ИП.
- Найм – если квартира сдаётся гражданину для проживания.
Именно договор найма заключают 99 % владельцев квартир, сдающих жильё «на руку» другим гражданам.
Письменная форма: обязательное требование
Согласно ст. 674 ГК РФ договор найма жилого помещения обязательно оформляется в письменной форме, независимо от срока.
Устная договорённость ничтожна и не порождает правовых последствий.
Заверять у нотариуса не требуется, за исключением случаев, когда стороны сами того пожелают (например, для повышения доверия к сделке).
Регистрация в Росреестре: когда нужна
- До 1 года – регистрация не требуется.
- От 1 года и более – право пользования подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 674 ГК РФ). В противном случае сделка считается ничтожной.
Структура договора: 12 обязательных пунктов
- Дата и место заключения
- Стороны – Ф. И. О., паспортные данные, адреса регистрации, контактные телефоны.
- Предмет договора – точный адрес квартиры, кадастровый (или условный) номер, общая и жилая площадь, этаж, количество комнат.
- Срок – конкретные даты начала и окончания. Допустимо указать «11 месяцев 29 дней» для избежания регистрации.
- Режим использования – только для проживания, без права субаренды или ведения коммерческой деятельности.
- Размер и порядок оплаты – сумма арендной платы, дата ежемесячного платежа, способ перечисления (карта, расчётный счёт).
- Залог (обеспечительный платеж) – обычно равен 1 месячной ставке, возвращается при выезде при отсутствии долгов и повреждений.
- Коммунальные платежи – кто и в каком порядке оплачивает: счётчики, интернет, капремонт.
- Опись имущества – перечень мебели и техники с указанием состояния (прилагается акт приёма-передачи).
- Права и обязанности сторон
- Ответственность сторон – штрафы за просрочку платежа, порчу имущества, досрочный выезд.
- Основания расторжения – невыполнение обязательств, задолженность более 2 месяцев, утрата жилым помещением статуса жилого и т. д.
Образец договора найма квартиры между физлицами (2026)
г. Москва, «20» апреля 2026 г.
Стороны
Наймодатель: Иванов Иван Иванович, паспорт 45 00 123456, выдан ОВД «Мещанский», прож. по адресу: 123456, г. Москва, ул. Ленина, д; 1, кв. 1.
Наниматель: Петров Петр Петрович, паспорт 77 00 654321, выдан УМВД России по г. Москве, прож. по адресу: 109004, г. Москва, ул. Красная, д. 5, кв. 10.
Предмет
Наймодатель передаёт нанимателю во временное владение и пользование квартиру общей площадью 45,3 м², жилой – 28,4 м², расположенную по адресу: 123456, г. Москва, ул. Ленина, д. 1, кв. 2.
Срок
С 01 мая 2026 г. по 30 апреля 2027 г. (11 месяцев 29 дней).
Арендная плата
70 000 (Семьдесят тысяч) рублей в месяц, перечисляется до 5-го числа каждого месяца на карту № 4276 * * 1234 (Сбербанк).
Залог
70 000 рублей – вносится при подписании договора и возвращается в течение 5 дней после возврата ключей при отсутствии долгов и повреждений.
Коммунальные услуги
Наниматель оплачивает воду, электричество, интернет по счётчикам; остальное – наймодатель.
Расторжение
Сторона, желающая расторгнуть договор досрочно, обязана предупредить другую сторону за 30 календарных дней письменно.
Заключительные положения
Договор подписан в 2 экземплярах, имеющих равную юридическую силу, один для каждой из сторон.
Подписи:
______________/Иванов И.И./
______________/Петров П.П./
Приложения к договору
- Акт приёма-передачи квартиры – фиксирует состояние помещения и счётчиков на момент вселения/выезда.
- Опись имущества – мебель, бытовая техника с указанием модели, количества, состояния.
- Согласие всех совершеннолетних собственников – если квартира в доле или семейная.
- Копия свидетельства о праве собственности / ЕГРН.
Как правильно заполнить и скачать договор
Шаг 1. Выберите формат
- Word (DOCX) – удобно редактировать, заполнять вручную.
- PDF – защита от случайных изменений.
Шаг 2. Скачайте шаблон
Перейдите по ссылке:
Скачать шаблон в Word
Скачать PDF-версию
Шаг 3. Заполните реквизиты
Замените все выделенные поля (например, «ФИО», «АДРЕС», «СУММА») на свои данные.
Проверьте корректность паспортных данных и кадастрового номера.
Шаг 4. Подпишите в 2 экземплярах
Каждая сторона получает свой подписанный оригинал. Приложения подписываются отдельно.
Частые ошибки и советы юриста
| Ошибка | Последствия | Как избежать |
|---|---|---|
| Отсутствие срока договора | Считается заключённым на 5 лет (ст. 683 ГК РФ) | Чётко укажите дату окончания |
| Нет описи имущества | Споры о «пропавшем» телевизоре | Составьте акт приёма-передачи + фото |
| Устное соглашение | Невозможность взыскать долг через суд | Фиксируйте всё письменно |
Где хранить договор и что делать при изменении условий
- Храните оригиналы в надёжном месте (сейф, банковская ячейка, электронная подпись в защищённом облаке).
- Любые изменения (повышение/понижение платы, продление срока) оформляются письменным дополнительным соглашением, подписанным обеими сторонами.
Правильно составленный и подписанный договор найма квартиры между физическими лицами – это основа стабильных и конфликтно-устойчивых отношений между собственником и жильцом.
Используйте готовый шаблон, заполните все поля, приложите акт приёма-передачи – и вы защитите свои права без лишних нервов и судебных разбирательств.
Удачных вам сделок и добросовестных арендаторов!