Актуально на 19 апреля 2026 года.
В статье разберёмся, какие налоги обязано заплатить физическое лицо при продаже коммерческой (нежилой) недвижимости организации и как грамотно минимизировать налоговую нагрузку.
Какие налоги возникают у продавца-физлица
При продаже нежилого помещения юридическому лицу физическое лицо не является плательщиком НДС (п. 1 ст. 143 НК РФ).
Основной налог — это Налог на доходы физических лиц (НДФЛ).
Основная ставка НДФЛ
- 13 % — до 2,4 млн руб. налогооблагаемой базы за год;
- 15 % — на часть базы свыше 2,4 млн руб. (прогрессивная шкала 2025-2026 гг.).
Когда не нужно платить НДФЛ
Доход освобождается от налога только при одновременном соблюдении двух условий:
- Срок владения ≥ 5 лет (если помещение получено по договору купли-продажи, ДДУ, приватизации, иного рода).
- Объект не использовался в предпринимательской деятельности (не сдавался в аренду, не был учтён на балансе ИП).
Если хотя бы одно условие не выполняется, налог обязателен к уплате независимо от срока владения (письмо Минфина от № 03-04-05/66879, позиция Верховного Суда РФ).
Как рассчитать сумму к уплате
Формула:
НДФЛ = (Доход от продажи − Вычеты) × Ставка
Доход от продажи
Это цена, указанная в договоре купли-продажи. Если она ниже кадастровой стоимости × 0,7, налоговая применит кадастровую величину (п. 5 ст. 217.1 НК РФ).
Доступные вычеты
- Имущественный вычет — 250 000 руб. один раз за налоговый период на все объекты недвижимости (пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ).
- Документальные расходы — подтверждённые затраты на приобретение (договор купли-продажи, платёжные документы, регпалата).
Можно выбрать более выгодный вариант: 250 000 руб. или фактические расходы.
Пример расчёта
Продажа помещения юрлицу за 7 000 000 руб.
Первоначальная покупка обошлась в 5 200 000 руб. (есть чеки, договор, акт приёма-передачи).
Налогооблагаемая база: 7 000 000 − 5 200 000 = 1 800 000 руб.
НДФЛ: 1 800 000 × 13 % = 234 000 руб.
Пошаговая инструкция по уплате
- Заключите договор купли-продажи с юрлицом в простой письменной форме, заверьте у нотариуса по желанию сторон.
- Зарегистрируйте переход права в Росреестре через МФЦ/ЕГРН.
- Заполните 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года (если продажа была в 2026 г., то до ).
- Оплатите налог до 15 июля следующего года.
Подать декларацию можно онлайн через личный кабинет ФНС или Госуслуги.
Частые ошибки и как их избежать
| Ошибка | Последствие | Как избежать |
|---|---|---|
| Пропустить срок подачи 3-НДФЛ | Штраф 5 % от суммы налога за каждый месяц просрочки (не более 30 %). | Добавьте напоминание в календарь до 30 апреля. |
| Указать заниженную цену в договоре | Налоговая пересчитает по кадастру × 0,7 + пени. | Указывайте реальную рыночную цену. |
| Не подтвердить расходы | Придётся пользоваться только вычетом 250 000 руб. | Храните все документы на сделку и платежи. |
- Юрлицо не удержит НДФЛ у вас, обязанность полностью лежит на физлице.
- Налог обязателен, если помещение сдавалось в аренду или использовалось в бизнесе, даже после закрытия ИП.
- Уменьшить налог помогут вычет 250 000 руб. или расходы на покупку.
- Не забудьте подать 3-НДФЛ и оплатить налог в срок, чтобы избежать штрафов.
Совет: перед сделкой проконсультируйтесь с налоговым специалистом, чтобы выбрать оптимальную схему расчёта и заранее подготовить пакет документов.