Актуально на 2026 год

Краткий ответ

Как правило, подавать декларацию 3-НДФЛ не нужно,
если арендатор – юридическое лицо или ИП, потому что он сам выступает налоговым агентом, удерживает НДФЛ из арендной платы и перечисляет его в бюджет.

Однако есть исключения: если арендатор-юрлицо не может выполнять функции налогового агента или если арендодатель признаётся ведущим предпринимательскую деятельность без статуса ИП, тогда 3-НДФЛ придётся сдавать самостоятельно.

Распределение обязанностей по НДФЛ

Когда 3-НДФЛ НЕ подаётся

• Арендатор — российское юрлицо или ИП.
• Физлицо не зарегистрировано как ИП.
• Оплата поступает с расчётного счёта арендатора на счёт физлица (карта, вклад).

В этом случае арендатор сам:

1. рассчитывает НДФЛ (13 % для резидентов);
2. удерживает его из арендной платы;
3. перечисляет в бюджет до 28-го числа месяца, следующего за месяцем выплаты;
4. отражает доход физлица в справке 2-НДФЛ и в расчёте 6-НДФЛ.

Физлицу ничего дополнительно делать не требуется.

Когда 3-НДФЛ придётся сдавать

Арендатор не является налоговым агентом

• Арендатор, иностранная организация без российского филиала.
• Арендатор — физлицо (например, субаренда).

В этих случаях налоговый агент отсутствует, и обязанность исчислить и уплатить НДФЛ полностью ложится на арендодателя.
До 30 апреля следующего года нужно подать 3-НДФЛ, а до 15 июля — уплатить налог.

Суд или ФНС признал факт предпринимательской деятельности

Если физлицо систематически сдаёт помещения множеству арендаторов, заключает долгосрочные договоры, ведёт бухгалтерию, то налоговые органы и суды могут квалифицировать это как предпринимательскую деятельность без регистрации ИП.
В таком случае помимо НДФЛ могут доначислить:

• НДС (20 %),
• пени и штрафы за ведение «бизнеса» без регистрации.

Чтобы избежать претензий, рекомендуется:

1. оформиться в статусе ИП и выбрать подходящий режим (УСН 6 %, ПСН, НПД),
2. или документально подтвердить разовый, эпизодический характер сделки.

Пример расчёта

Условия: физлицо сдаёт склад 100 м² юрлицу на УСН. Арендная плата 30 000 ₽ в месяц;

• НДФЛ = 30 000 × 13 % = 3 900 ₽.
• Арендатор перечисляет арендодателю 26 100 ₽ и 3 900 ₽ отправляет в бюджет.
• Годовой доход физлица отразится в 2-НДФЛ: 360 000 ₽, удержано 46 800 ₽.

Порядок действий для физлица-арендодателя

1. Подписать договор аренды.
2. Если арендатор, российское юрлицо/ИП, ничего не делать с НДФЛ; получать «чистую» сумму.
3. Если арендатор не может быть налоговым агентом, до 30 апреля подать 3-НДФЛ через «Личный кабинет налогоплательщика» или на бумаге.
4. Не позднее 15 июля оплатить НДФЛ.
5. Следить за характером деятельности: при систематической аренде рассмотреть регистрацию ИП.

Ответы на частые вопросы

Вопрос: «ИП арендует у меня помещение. Я не ИП. Кто платит НДФЛ?»

Ответ: ИП-арендатор обязан удержать НДФЛ и сдать 6-НДФЛ. Вам 3-НДФЛ не нужен.

Вопрос: «Арендатор, иностранная компания. Что делать?»

Ответ: Вы сами становитесь плательщиком НДФЛ, подаёте 3-НДФЛ до 30 апреля и платите налог до 15 июля.

Вопрос: «Договор заключён 25 декабря 2025 года, а оплату получу в январе 2026. Когда подавать декларацию?»

Ответ: Доход относится к 2026 году → 3-НДФЛ подаётся до 30 апреля 2027 года.