Что считается «коммерческой недвижимостью» для физлиц
Коммерческая недвижимость, это любые нежилые объекты, которые используются для предпринимательской деятельности или сдаются в аренду. Классические примеры:
- торговые павильоны, магазины;
- офисные помещения;
- складские здания;
- гостиницы, отельные номера;
- производственные цеха;
- кафе, рестораны, коворкинги;
- даже гаражи и парковочные места, если они сдаются в аренду.
Важно: если объект зарегистрирован на физическое лицо, но фактически используется «по-коммерчески», НДФЛ с аренды вы платите отдельно, а налог на имущество рассчитывается по тем же правилам, что и для всех физлиц.
Как рассчитывается налог в 2025–2026 годах
Налоговая база
В большинстве регионов базой является кадастровая стоимость. Она близка к рыночной, но может отличаться ±30 %. Если в вашем субъекте РФ ещё не перешли на кадастровую стоимость, используется инвентаризационная стоимость (поэтому суммы могут быть устаревшими).
Ставки
| Тип объекта | Базовая ставка (Налоговый кодекс РФ) | Минимальная ставка регионов | Максимальная ставка регионов |
|---|---|---|---|
| Нежилые помещения, коммерческие здания | 2 % (кадастровая стоимость) | 0 % | 2 % |
| Инвентаризационная стоимость | 0,1–2 % | 0 % | 2 % |
Регионы могут устанавливать повышающие коэффициенты (1,1–3) для объектов, которые не введены в эксплуатацию или используются «с нарушениями». Уточняйте ставку на сайте ФНС → «Справочно-информационный ресурс» → «Налоги регионов».
Калькуляция налога: пошаговый пример
- Определите кадастровую стоимость — 12 500 000 ₽.
- Региональная ставка, 1,5 %.
- Налог без льгот: 12 500 000 × 1,5 % = 187 500 ₽ в год.
- Если вы владеете долей 1/2, платите 93 750 ₽.
- Если владение началось с 1 июля, сумма сокращается пропорционально (6/12 месяцев = 46 875 ₽).
Сроки уплаты и налоговое уведомление
- 01 декабря 2025 года — последний день оплаты налога за 2024 год.
- Уведомления начали приходить в сентябре–октябре 2025 по почте или в Личный кабинет налогоплательщика.
- Если уведомления нет — проверьте ЛК ФНС самостоятельно. За неуплату взимают пени (1/300 ставки ЦБ за каждый день просрочки) + штраф 20 % от суммы.
Льготы и освобождения для физлиц
Для физических лиц предусмотрено одно освобождение на одну категорию объекта (выбирайте самый дорогой). Примеры:
- 50 м² площади торгового зала;
- объекты площадью до 300 м², принадлежащие индивидуальным предпринимателям на «упрощёнке» (до 1 января 2026 года действует повышающий коэффициент 0,7);
- объекты, находящиеся в сельской местности и используемые для агробизнеса;
- новые объекты, введённые в эксплуатацию после , освобождаются на 2 года (регионам предоставлено право).
Подать заявление на льготу можно в течение любого года владения через ЛК ФНС либо лично в ИФНС.
Что изменится в 2026 году
- Кадастровую стоимость будут переутверждать каждые 3 года (а не 5), поэтому в большинстве регионов она вырастет.
- НДС повышен до 22 % с, это косвенно поднимет арендные ставки на коммерческую недвижимость и, соответственно, кадастровую стоимость.
- Вводится «индекс стоимости объектов»: если объект реконструирован или капитально отремонтирован, кадастровую стоимость будут автоматически пересматривать с коэффициентом 1,05–1,3.
Как заплатить налог: пошаговая инструкция
- Проверьте уведомление в ЛК ФНС или по почте.
- Перейдите в раздел «Начислено к уплате» → выберите имущественные налоги.
- Убедитесь в корректности данных: кадастровый номер, площадь, доля.
- Выберите способ оплаты:
- онлайн-банкинг (СберБизнес, Т-Банк, Альфа);
- карта на сайте ФНС;
- QR-код в приложении «Госуслуги».
- Сохраните чек/квитанцию: срок хранения — 3 года.
Частые вопросы и ошибки
- Ошибка: «ИП на УСН не платит имущественный налог»
- Неверно. УСН освобождает только от налога на имущество организаций, но не физлиц. Если объект оформлен на вас, налог платите как обычно.
- Ошибка: «Гараж в кооперативе не облагается»
- Если гараж сдаётся в аренду или используеться для бизнеса, он рассматривается как коммерческий объект и облагается по ставке 0,3–2 %.
- Вопрос: «Можно ли уменьшить кадастровую стоимость?»
- Да, через СРО-оценщика или суд. Срок, до 30 сентября текущего года, чтобы применить новую стоимость в текущем налоговом периоде.
- Раз в год проверяйте кадастровую стоимость на сайте Росреестра.
- Если объект сдаётся, составляйте договор аренды ≥ 11 месяцев — упрощается учёт доходов и расходов по НДФЛ.
- Не забывайте подавать заявление на льготу, если право появилось в середине года.
- Установите напоминание о дате 1 декабря в календаре, чтобы избежать пени и штрафов.